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Actualités du prêt immobilier et crédit immobilier

Société générale plan économique - 29/08/2013

Société générale plan économique

Plan d’économies de 900 millions d’euros oblige, la société général prévoit de transférer une partie de ses activités financières et informatiques en Roumanie, au Maroc et en Inde.


Raisons de cette délocalisation

La centralisation de certaines activités à paris représente un faible pour la société puisque éloigné des nouveaux marchés économiques porteurs. En effet historiquement, l’ensemble des activités financières de la SG sont centralisées en France alors que d’autres banques telles que BNPPARIBAS ne localise qu’environ 20% de ses activités administratives dans notre pays. Elles profitent ainsi d’une législation du travail plus souple et plus flexible notamment sur la gestion des procédures de licenciement.

A New York ou à Londres, un contrat de travail peut être dénoncé en 1 journée.


Objectifs financiers

A travers ce plan d’économie, le SG aimerait profiter de cette flexibilité et des coûts salariaux moins importants. Un produit en France coûte 3 fois plus cher à produire que dans un pays en voie de développement. En bref, la SG aimerait devenir plus productive à moindre coût.

Envers de la médaille, ce plan provoquerait la suppression de 550 emplois en France.
Fréderic OUDEA, PDG de la banque, nous rassure. Il n’y aura pas de licenciements secs mais des départs à travers la mobilité et la formation des salariés dont le poste à été transféré... ailleurs…

 

Légère remontée des taux de credit pour Août 2013 - 19/08/2013

Légère remontée des taux de credit pour Août 2013

Comme prévu, les taux de crédit immobilier ont subi une légère hausse en Juillet 2013, hausse confirmée en août 2013.


Limitation de la hausse des taux

Cette remontée des taux reste cependant limitée puisqu'elle se situe entre 0.10% et 0.20% suivant la durée des prêts demandés. Il en reste néanmoins que nous sommes tout de même sur des grilles de taux extrêmement basses à ce jour et qu'il est toujours intéressant de se pencher sur les possibilités de renégociation de ses crédits en cours.

Un simple différentiel de taux de 0.5% peut représenter une économie importante en coût global de prêt d'autant plus si cette renégociation se cumule avec la mise en place d'une délégation d'assurance de prêt.

Nous ne devrions pas assister à une remontée des taux importante d'ici la fin de l'année. En effet, la BCE a confirmé dernièrement sa position de stabilité des taux de refinancement à 0.5%.

Alors pourquoi assistons-nous à cette légère remontée des taux de crédit ?


3 raisons principales qui expliquent cette hausse des taux de credit

- L'augmentation légère de l'indice OAT (Obligation Assimilée au Trésor) qui est passé de 2.21% début Août 2013 à 2.30% au 12 du même mois. La perte du triple A par la France peut être responsable après coup de cette légère hausse. Les banques se refinançant via cet indice, elles répercutent cette hausse sur les taux proposés au détail sur le marché des particuliers.

- Les objectifs bancaires de captation de nouveaux clients étant atteints, la politique agressive des banques se ramollie quelque peu.

- L'objectif d'atteinte du ratio Core Tier One à 7% pour 2019 approche Moins d'encours crédit correspond à moins d'obligations de détention de fonds propres.


 

Stabilité des taux à la BCE - 11/07/2013

"Nous sommes prêt à agir si nécessaire", a déclaré le président de la BCE Mario DRAGHI, lors de son intervention à BRATISLAVA en SLOVAQUIE."

Afin de ne pas perdre la main et de continuer à lutter contre la récession et la crise des dettes souveraines, la BCE a émis le souhait de maintenir ces taux directeurs à 0.50% tout en précisant qu'elle pourrait continuer vers la baisse et que ce taux n'était pas un taux plancher.

Premier objectif, aider les PME à financer leurs investissements et leur trésorerie et pour lesquelles le coût du crédit reste trop élevé.

Autre bonne nouvelle pour les banques, elles en effet pourront continuer à se refinancer à des taux fixes historiquement bas et ceci de manière illimitée jusqu'à au moins mi 2014.

Le taux de refinancement de la BCE correspond au taux dont bénéficient les banques pour se refinancer (taux de refi) en empruntant à la BCE.

"Après sa réunion de juillet, le Conseil des gouverneurs a souligné que l'orientation de la politique monétaire va vers un maintien du degré d'accommodation justifié par les perspectives en matière de stabilité des prix et la promotion de conditions de marché stables" a précisé Mario DRAGHI

Toutefois, cette politique monétaire est assortie d'un souhait de la part de la BCE d'encourager les états à réaliser des économies budgétaires,ne pas augmenter les prélèvements obligatoires et d'aller plus loin dans les réformes structurelles des états.

 

Le nouveau régime des plus-values immobilières - 01/07/2013

Le nouveau régime des plus-values immobilières

Projet de loi 2014 portant sur les plus-values immobilières.

Devant faire face à la morosité du marché des transactions immobilières, François HOLLANDE a annoncé le 16/06/2013 une nouvelleréforme du régime d'imposition des plus-values immobilières dont l'exonération totale passerait enfin à 22 ans.

Cette nouvelle réforme pourrait s'accompagner d'un abattement exceptionnel de 20% pour 2014.

En effet, le marché des transactions est bloqué suite à la réforme du gouvernement FILLON en février 2012 qui exonère les plus values qu'aprèsune durée de détention de 30 années au lieu de 15 ans auparavant.

Les atouts principaux de cette nouvelle réforme.

Afin de fluidifier le marché et encourager les propriétaires à remettre leurs biens immobiliers à la vente sur le marché, la nouvelle réformefiscale des plus-values immobilières s'axerait autours de 2 grandes idées :

- Exonération totale de l'imposition au-delà de 22 années de détention.
- Abattement exceptionnel de 20% pour 2014 uniquement.

Exonération de l'imposition après 22 années de détention.


Inspiré du régime d'imposition 2004 qui prévoyait à l'époque un abattement linéaire de 5% par an après une durée de détention de 2 années,le nouveau régime reviendrait à l'identique si ce n'est que le coté linéaire de l'abattement pourrait être revu et corrigé.

Abattement des plus-values dans le nouveau régime (alignement sur le régime 2004) :


5 ans de détention : 15% (0% sur 2 années + 5% / an pendant 3 ans)

15 ans de détention : 65% (15% + 5% par an pendant 10 ans)

20 ans de détention : 90% (65% + 5% par an pendant 5 ans)

22 ans de détention : exonération totale


Surtaxe additionnelle  appliquée pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 comprise entre 2 et 6% pour les transactionsintervenues après le 1er janvier 2013 sauf pour les résidences principales (encore totalement exonérées) et la vente de terrains à bâtir.
Ainsi en cas de plus-value importante (> à 250 000), l'imposition serait plus lourde que lors de l'ancien régime puisqu'elle serait taxée àhauteur de 25% (19% + 6%) + 15% de prélèvement sociaux. L'imposition serait au total de 40.5%.

Le nouveau régime d'imposition pour les terrains à bâtir.

Le système de l'abattement sur les plus values de terrains à bâtir serait supprimé. Mesure qui viserait à libérer ces terrainsle plus rapidement possible puisque les détenteurs de ces terrains n'auraient plus aucun intérêt à reporter leur vente à compter de 2014 ou àvendre avant l'adoption de ce régime et ainsi continuer à bénéficier de l'exonération actuelle pour durée de détention.

 

OAT et taux de crédit toujours en baisse - 02/05/2013

OAT et taux de crédit toujours en baisse

OAT et taux de credit immobilier

Indice de référence pour l'évaluation des taux de prêt immobilier distribués aux particuliers, les OAT (Obligations assimilées au Trésor) ont enregistrés une nouvelle baisse en ce début de mois de mai 2013.

Immédiatement répercutée sur les taux de crédit immobilier, cette baisse permet aux emprunteurs de bénéficier de taux attractifs aux alentours de 3% sur 15 ans, 3.15% sur 20 ans, 3.55% sur 25 ans.


Crédit et core tier one

Toutefois, le marché reste tendu puisque la nouvelle réglementation (Ratio core tier one) reste de vigueur. Ce ratio mesure la solidité financière des banques et leur capacité à faire face aux risques éventuels liés à leurs activités (non remboursement des crédits distribués, perte des actifs).

Pour faire simple, les banques doivent détenir un % de fonds propres par rapport à leur activité de distribution de crédit et de placement.

Lors de sa création en 1988, ce ratio était de 8%. Cela indique que le rapport à cette époque devait être de :

Fonds propres / Crédit  + placement = 8%.


2008 : Durcissement

La crise de 2008 a démontré que ce ratio était insuffisant pour faire face aux enjeux financiers de stabilité d'autant plus que les banques ont détourné ce principe dans le cadre de la titrisation. Elles ont en effet, transformé leurs fonds propres en titres négociables sur le marché.

Conséquence importante de la crise de 2008,le ratio à été augmenté pour passer à 11% à l'année 2015 + un matelas financier de 2.5% à constituer d'ici 2019.

Objectif du jour pour les banques : atteindre rapidement ce ratio et pour ce faire, distribuer moins de crédit et emmagasiner les résultats afin de les basculer dans les fonds propres.

Objectif qui va à l'encontre de l'investissement des entreprises et à la croissance en général. La distribution de crédit immobilier restera difficile d'accès aux particuliers. Les exigences d'apport, de revenus et de taux d'endettement restant très restrictifs, l'activité du bâtiment et de la distribution de prêts immobiliers nécessaires à l'activité stagnera tant que les banques n'auront pas réalisé ce fameux ratio.


Baisse des taux et relance économique

La baisse des taux offerts aux particuliers ne s'harmonise pas avec relance économique puisque l'accès au credit reste compliqué. Une offre à 0% peut être alléchante mais si personne ne peut y prétendre, à quoi cela sert il ?

 

Plan de relance Bâtiment 2013 - 31/03/2013

Plan de relance Bâtiment 2013

Face à une situation catastrophique dans le secteur du bâtiment, Francois Hollande à présenté cette semaine son « plan bâtiment 2013 » destiné à relancer les métiers de la construction.

Il est bon de préciser que les mises en chantier ont chutées de + de 20% entre Décembre 2012 et Février 2013. Pour ce qui concerne la construction de maisons individuelles dans le parc privé, la situation n'est pas meilleure. Prés de 25% de baisse sur cette même période.

Selon les chefs d'entreprise, la conjoncture continuera à se détériorer en 2013 si aucune mesure ne vient encourager la mise en chantier tant dans le secteur privé que dans le secteur social.

Les professionnels du bâtiment attendaient donc des mesures phares afin de créer un choc et éviter ainsi la suppression de 40 000 emplois pour 2013 dans le secteur du bâtiment.

Pour rendre compte de la situation, le président de la Fédération Française du Batiment a utilisé une référence frappante."L'année devrait se solder sur un recul de 35 000 personnes, soit, si je peux me permettre cette comparaison, l'équivalent d'un site de Aulnay par mois".

« Agir et rapidement » est le leitmotiv de ce plan de relance. Il s'articulera autour de 4 grands axes. Simplification des procédures, baisse de la TVA sur les logements sociaux, prime de rénovation, label de compétence pour les artisans.

Simplification des procédures :

Quelques soient les intervenants (promoteurs, constructeurs, élus), tous sont d'accord pour constater que les procédures de mise en chantiers sont trop complexes et trop nombreuses. Il sera mis en place une procédure administrative unique dés lors que le nombre de logements sera suffisant. A ce jour, les procédures se cumulent sur 2 ou 3 années avant même d'obtenir le permis de construire. Ce délai devrait être ramené à 18 mois maxi.

Autre grande réforme : la limitation des procédures abusives de contentieux qui devrait débloquer la construction de 30 000 logements rapidement.

De plus, il ne sera pas créé de nouvelles normes supplémentaires sur les 2 prochaines années afin de simplifier la vie des professionnels.

Baisse de la TVA sur les logements sociaux

Alors qu'elle était prévue à 10% en Janvier 2014, la TVA sur la construction de logements sociaux, ne sera en fait que de 5%. Le président de la république, François Hollande, espère atteindre l'objectif  de la construction de 150 000 logements sociaux pour l'année 2013. Il est dommage, ceci dit, que ce taux de TVA ne soit pas appliqué pour la construction des logements du secteur privé. Secteur devant faire face à une crise beaucoup plus importante.

Prime de rénovation

Une aide à la rénovation de leur logement de 1 350 sera distribuée aux ménages dont les revenus n'excèdent pas 35 000 par an. Cette aide viendra s'ajouter aux dispositions déjà existantes.

Label de compétence pour les artisans

Pour pouvoir bénéficier des aides d'état lors de la rénovation de leur logement, les ménages devront faire appel à un artisan labellisé

Le label conditionnera les aides publiques accordées aux ménages et leur garantira un coût maîtrisé pour les travaux à préciser le chef de l'état.

A ce stade de travail, il est évident que le chef de l'état ne peut détailler son plan de relance. Il nous promet cependant une vingtaine de mesures supplémentaires pour le budget 2014.

L'activité du bâtiment est conditionnée aussi par la distribution de crédit  en vue de son financement. Espérons simplement que les banques et les organismes de crédit participeront à ce projet et ouvriront plus aisément les lignes de crédit en direction des ménages français. Ce sont eux, en effet qui sont les consommateurs finaux. Si rien ne se passe à ce niveau, aucune mesure ne sera vraiment efficace et nous subirons une perte d'emplois catastrophique dans les secteurs du bâtiment et de l'immobilier en général !

Attendons les 20 mesures, nous verrons bien.

 

Stabilité des taux de credit immobilier - 11/03/2013

Stabilité des taux de credit immobilier

Après plusieurs mois de baisse, les taux des crédits immobilier se stabilisent en ce début du mois de Mars 2009. En effet, la plupart des sociétés de crédit ont reconduit leurs grilles de taux au mois de Mars en s'alignant sur celles déjà fournies au mois de Février.

Nous ne devrions plus assister à de nouvelles baisses des taux dans les mois à venir. C'est peut être l'ultime occasion de devenir propriétaire de son logement en profitant de prêt immobilier à des taux attractifs ou de renégocier son credit immobilier déjà en cours.

Constat est de faire que les principaux intéressés de ces taux historiquement bas sont avant tout les propriétaires qui renégocient leurs prêts immobiliers afin de raccourcir la durée d'engagement de remboursement. Une baisse de 1% correspond en moyenne à un gain correspondant à 3 années.

Malgré une grille de taux au plus bas, le nombre de nouveaux emprunteurs accédant à la propriété continuent à décroître de manière inquiétante. 35% de credit en moins en ce début 2013 par rapport à 2012. Cela provient notamment de l'acquisition dans le neuf puisque le coût des maisons BBC est supérieur de 20% à celui d'une maison RT 2005. Si à cela on rajoute le prix des terrains qui ne baissent pas, il n'est pas difficile de comprendre cette conjoncture.

La question reste simple. Faut il renoncer à des taux historiquement bas ou vaut-il mieux assister à une légère hausse des taux qui pourrait à terme provoquer une baisse des prix de l'immobilier en général- En claire vaut il mieux emprunter à un coût très faible ou mieux vaut il emprunter moins ?

Un différentiel de 0,2% sur 25 ans correspond à une vingtaine d'Euros par mois. Si nous assistions à une baisse de 5% de l'immobilier, les gains seraient à peu prés identiques. Si ce n'est qu'au moment d'une éventuelle revente, mieux vaut avoir acheté le plus bas possible pour espérer un gain substantiel en terme de plus-value (non imposable dans le cadre de la résidence principale).

Le plus compliqué à ce jour, c'est d'accéder à la propriété. Les banques ne prêtent pas si facilement et l'immobilier reste couteux. Normalement le prix de l'immobilier évolue à l'inverse des taux de crédit. Nous n'assistons pas à cette règle fondamentale en ce moment.

Alors quoi faire ?

Position d'attente pour un éventuel achat immobilier. Les prix devraient baisser en 2013.

Opportunité pour la renégociation des crédits en cours et ne pas attendre une hausse des taux pour revoir ces conditions de son prêt immobilier.

 

Renégocier son prêt immobilier - 07/02/2013

Renégocier son prêt immobilier
Depuis plusieurs mois, les taux de prêt immobilier n'ont jamais été aussi bas. A ce jour, avec des taux moyens aux alentours de 3,05% sur des prêts dont la durée est inférieure à 20 ans, il est légitime pour l'emprunteur de s'interroger sur l'opportunité de renégocier son crédit.
Cette opération consiste à réaliser un nouvel emprunt au taux du jour pour solder par anticipation le crédit en cours. En règle générale, le nouvel emprunt est réalisé dans une autre banque qui demandera en contre partie la domiciliation des revenus des emprunteurs.
Avant toute démarche pour renégocier son prêt immobilier, il est bon de vérifier plusieurs éléments :

Le taux et le capital restant dû

La différence entre le taux initial et les taux proposés doit être suffisante. Notion un peu flou puisque l'écart nécessaire est en fonction du capital à reprendre. Plus le capital restant dû est important plus il est intéressant de renégocier son prêt immobilier. Par exemple, un écart de taux de 1% représentera un gain pour la première année de 1 000 si le capital à reprendre est de 100 000 alors qu'il sera de2 000 dans le cas d'un capital restant dû de 200 000.

La durée du prêt immobilier

Les taux de prêt immobilier sur les durées courtes sont historiquement bas. Il est beaucoup plus avantageux de profiter de la baisse des taux de prêt immobilier pour diminuer la durée de celui ci que pour baisser son échéance mensuelle sauf cas particuliers.

La valeur hypothécaire du bien refinancé

Les banques demandent que la valeur intrinsèque du bien soit supérieure ou égal au montant du credit refinancé. En effet, la différence s'enregistrera en apport et permettra de mieux négocier les nouvelles conditions du crédit immobilier.

Les gains enregistrés

Le simple fait de vouloir renégocier son prêt immobilier aux conditions actuelles génère des frais bancaires.

Les indemnités de remboursement anticipé correspondent à 6 mois d'intérêt avec un plafond de 3% du capital remboursé.

Les frais de mise en place de nouvelles garanties telle que l'hypothèque ou la caution.

Les frais de courtage immobilier si il y a lieu.

Tout ces frais peuvent être incorporés dans le nouveau crédit et doivent dés lors être compensés par le différentiel de taux.

Le prêt à taux 0%

Certaines banques demandent à ce qu'il soit racheté en cas de remboursement total du prêt principal. Du coup, le bénéfice du PTZ est annulé et doit être compensé par l'écart de taux.

Le positionnement de sa propre banque

Avant toute démarche, il peut être judicieux de se rapprocher de sa banque pour vérifier son positionnement sur une possible renégociation du crédit.

Les assurances de prêt

Il peut être intéressant de revoir les conditions, le coût, et la qualité des garanties qui couvrent le prêt immobilier initial afin de les comparer avec des assurances en délégation par exemple. En règle générale, les assurances initiales ont été souscrites auprès du prêteur et peuvent faire l'objet d'une reprise par une assurance déléguée (loi Lagarde) à un coût largement inférieur et présentant dans certains cas de meilleures garanties.

En bref, renégocier son crédit ou ne rien faire ...

En définitive, il est quasiment impossible pour un particulier de vérifier l'opportunité de renégocier son crédit et de profiter de la baisse des taux de prêt immobilier. En fait, cette opportunité dépend de beaucoup de variables comme les IRA, les frais de mise en place des garanties, les frais de courtage immobilier dans certains cas. Autant de frais qu'il faudra racheter dans le nouveau prêt.

Seule une étude sérieuse permettra de se faire une idée claire et précise des gains financiers qu'enregistrerait une telle démarche. Il est certainement intéressant pour cela de prendre contact avec un courtier en prêt immobilier afin de vérifier le bénéfice d'une telle renégociation.

Le jeu en vaut la chandelle. En effet, l'expérience de ce type d'opération nous permet d'affirmer que les gains peuvent être énormes et peut vous faire gagner au minimum 20 000 en coût global de prêt. Il serait dommage de s'en priver.
 

Chute des crédits immobiliers - 25/01/2013

Chute des crédits immobiliers
Après avoir enregistré une baisse de 4,2% en 2011, lademande de crédit immobilier en France a chutée de 26% durant l'année 2012 malgré des taux d'emprunt historiquement très bas. Pour l'année 2012, l'enveloppedes prêts immobiliers affectée à l'habitat se situe aux alentours de 120 milliards d'euros contre 160 milliards d'euros l'année précédente.
Incidence directe, le nombre des transactions immobilières à chuté de 18% en 2012 d'après la chambre des notaires (650 000 pour 800 000 en 2011).

Cette chute s'explique principalement par deux facteurs inhérentsaux politiques mises en place depuis plusieurs années.
Les restrictions liées à la distribution du prêt à taux 0% qui notamment a disparu pour l'acquisitiondans l'ancien.
Un dispositif fiscal de moins en moins intéressant dans lelocatif neuf.

Pour 2013, les prévisions semblent indiquer que cette baissecontinuera. En effet le nombre de crédits immobiliers distribués devraient continuer surcette pente pour se stabiliser aux alentours de 110 milliards.

Pour cette nouvelle année, le marché immobilier restera morose. L'apport exigé par les banques pour octroyer un prêt immobilier se situant àprés de 20% du prix de l'acquisition continuera à exclure du marché les couplesmodestes et une grande majorité des primo-accédants. En ciblant cette population, en relâchant la pression bancaire, les transactions pourraient redémarreret serait accompagnées de son cortège de nombreux emplois.

Autre piste : inciter fiscalement les ménages à rénoverleur logement en ciblant sur les travauxliés aux économies d'énergie. Le bilan prévisionnel serait de 400 000 emplois non délocalisables qui seraient ainsi générés. "Quand le bâtiment va, tout va. Quand il s'en rhume c'est la France entière qui tousse." Et puis c'est notre balance commerciale qui ne s'en porterait que mieux.

Dans tous les cas, il ne semble pas que ce soit l'axe choisi. La baisse des conditions de revenu et de l'enveloppe distribuée au titre du prêt à taux 0% + 2013 , la fin du SCELLIER, un secteur bancaire en pleine crise et méfiant vis-à-vis des ménages français, une conjoncture économique dégradée, tout cela devrait nous amener à une nouvelle baisse des transactions immobilières en 2013. Seul paramètre susceptible dedébloquer le marché immobilier : son prix. Toutefois, La FNAIM ne pariepas sur une baisse des prix importante en 2013. Tout au plus 2%. Pas de quoi réaliser une correction susceptible de relancer le marché.

Alors il faut attendre 2014.
 

LE PTZ 2013 - 27/12/2012

LE PTZ 2013

Prêt à taux 0%: réforme 2013

Le prêt à taux zéro est une aide destinée aux primo-accédant pour faciliter l'accession à la propriété immobilière. Il s'agit d'un crédit sans intérêts dont peuvent bénéficier sous conditions toute personne n'ayant pas été propriétaire de son logement durant les deux dernières années.


En 2013, seules les accessions à la propriété dont les offres de crédit ont été éditées avant le 31/12/2012 pourront continuer à bénéficier du prêt à taux 0% 2012.

Réforme du PTZ + : Le PTZ+ 2013 Même si à moins d'une semaine de sa mise en application nous n'avons pas de projet définitif, nous connaissons néanmoins les grandes lignes des modifications qui vont s'appliquer à compter du 1er Janvier 2013.

Le nouveau prêt a taux 0% 2013 PTZ 2013, actuellement en délibéré au parlement sera applicable au 1er Janvier 2013 pour les projets immobiliers dont les offres de crédit datent après le 01/01/2013. Les conditions d'accession sont revues à deux niveaux

Les conditions de revenus. Les conditions de revenus sont revues à la baisse à partir de la 5ème tranche. Pour une personne seule.

Zone A : 36 000

Zone B1 : 26 000

Zone B2 : 20 000

Zone C : 18 500

De plus le 0% ne pourrait pas dépasser 35% du coût total de l'opération immobilière.

Il est maintenu pour les achats anciens avec de lourds travaux liés aux économies d'énergie et aux acquisitions de logements HLM.

Les conditions liées au logement.Le logement devra correspondre à la norme « très haute performance énergétique » ou « BBC ».


Simulation PTZ + 2013

Vous pouvez simuler votre droit au prêt à taux 0% + 2013 , en cliquant sur ce lien.

 

Credit et taux d’endettement - 21/12/2012

Credit et taux d’endettement
Pour répondre à l'augmentation du nombre des personnes surendettées en France (230 000), Benoît Hamon, ministre délégué à la consommation à reconnu qu'un fichier national du crédit serait le meilleur moyen de protéger le consommateur contre les dérives bancaires.

Ce fichier regrouperait l'ensemble des crédits en cours pour chaque particulier et concernerait plus de 25 millions de français.

A l'avenir, les organismes de credit auront l'obligation de consulter ce fichier des crédits avant de mettre en place un nouveau credit à la consommation ou un prêt immobilier. L'objectif serait de mettre les prêteurs devant leur responsabilité et de pouvoir les poursuivre pour défaut de conseils en cas de non de paiement des échéances suite à un surendettement.

Pourtant, 2 dispositifs existent déjà à ce jour à la banque de France. Le fichier central des chèques et le fichier recensant les incidents de paiement des particuliers. Avant l'octroi d'un crédit, toute banque a accès à ce fichier et prête au consommateur en toute connaissance de cause. Qu'apporterait de plus un tel fichier des crédits ?

Le surendettement proviendrait beaucoup plus de la montée du chômage et de la pauvreté que de l'irresponsabilité des particuliers. Ce fichier serait dangereux pour les libertés publiques et c'est pourquoi le CNIL s'y est opposé. Une bonne étude d'un dossier peut se faire par d'autres moyens et n'impose pas un coût aussi élevé (15 millions d'Euros) en période de crise économique.

Une bonne information en gestion de budget familiale vers les plus modestes, un engagement des établissements de crédit vers une plus grande responsabilisation, une procédure de médiation indépendante lorsque survient un incident de paiement seraient mieux adaptés pour répondre à ce fléau.
 

Le crédit d'impôt - 06/12/2012

Le crédit d'impôt
Pour les acquisitions immobilières réalisées entre le 6 mai 2007 et le 1er Janvier 2011, les intérêts d'emprunt réglés dans le cadre d'un prêt immobilier réalisé pour le financement d'une résidence principale ouvraient droit à un crédit d'impôt.
La loi précisait que seules les opérations dont les offres de prêt étaient émises avant le 31/12/2010 donnaient lieu à ce crédit d'impôt.

Toutefois, les taux de prêt immobilier sont à ce jour à des niveaux historiquement bas. Il est certainement intéressant de revoir les conditions de son creéit et de profiter de la baisse des taux de crédit immobilier.

Mais qu'en est il dans ce cas du credit d'impôt...
Effectivement, en cas de renégociation de son prêt immobilier, l'emprunteur devra souscrire une nouvelle offre de pret dont l'édition sera postérieure au 31/12/2010. Dans ce cas, il ne pourrait plus prétendre à ce crédit d'impôt.
Heureusement, le texte de loi précisait que : « Les intérêts des emprunts souscrits pour se substituer aux prêts ouvrent droit au crédit d'impôt, dans la limite des intérêts qui figurent sur les échéanciers des emprunts initiaux et de celles des annuités mentionnées restant à courir ».

En bref, le crédit d'impôt reste valable dans la limite des intérêts mentionnés dans l'offre de prêt initiale.
Le crédit d'impôt n'étant pas remis en question, vous pouvez en toute quiétude renégocier votre prêt immobilier et profiter ainsi des taux les plus bas sur les marchés. En renégociant votre crédit immobilier, vous pourrez soit bénéficier d'une baisse des échéances de votre prêt ou en profiter pour diminuer la durée de celui-ci.
 

Le courtier en crédit et assurance de pret - 29/10/2012

La loi du mois d'octobre 2010 encadre l'activité du courtage en crédit et assurance de prêt avec beaucoup plus de rigueur sur son activité et sa capacité à exercer son métier d'IOB.

Le métier de courtier en crédit consiste à rechercher le meilleur financement immobilier pour le compte du client en gérant le rapprochement de celui ci avec les organismes de crédit.

Le travail du courtier en crédit ou intermédiaire d'opérations de banque s'axe sur plusieurs domaines:

Les opérations de regroupement de crédits consommations et immobiliers.
La conclusion d'un crédit immobilier dans le cadre de l'acquisition d'une résidence principale ou d'un investissement locatif.
Les assurances de prêt immobilier.

On distingue 4 catégories d'intermédiaire d'opérations de banque:

Les courtiers en crédit: Ils exercent leur activité de courtage par la délivrance d'un mandat pour le compte du client.
Les mandataires exclusifs: Ils représentent qu'une seule banque et sont donc exclusifs vis-à-vis d'elle.
Les mandataires non exclusifs: Pluri bancaires, ils bénéficient de plusieurs partenariats bancaires dans le respect des mandats négociés.
Les mandataires d'IOBSP: Ils n'exercent pas directement sous des conventions bancaires mais négocient au nom des courtiers, des IOBSP ou des IOB exclusifs.

A compter du 01/01/2013, les IOB devront répondre à des obligations d'honorabilité et de compétences professionnelles.
Ils devront obligatoirement être enregistrés à l'ORIAS : registre des intermédiaires d'assurance qui vérifiera leur souscription aux garanties professionnelles et financières ainsi que leur capacité à exercer ce métier.
 

Réforme du prét à taux 0%, le PTZ - 10/10/2012

Le prêt à taux 0% (PTZ) est distribué pour aider les primo accédants lors du financement de leur résidence principale.
A ce jour, il est mis en place uniquement pour un achat dans le neuf que le projet corresponde ou non aux normes BBC.
Le projet de loi de finance prévoit qu'à compter du 1er Janvier 2013, cette aide ne sera plus distribuée si le bien neuf ne correspond pas aux normes BBC, Bâtiment Basse Consommation.
Le point de départ sera l'édition de l'offre de prêt immobilier. En bref, si l'édition de l'offre de crédit immobilier à lieu avant le 31/12/2012, le prêt à taux 0% appliqué sera celui dont on bénéficie actuellement, si l'offre de prêt intervient après 31/12/2012, les futurs propriétaires dont le projet immobilier ne respecte pas les normes BBC ne seront plus éligibles à cette aide.
 

Baisse des taux en septembre 2012 - 15/09/2012

A l'inverse des prévisions annoncées début 2012, les taux de crédit immobilier continuent leur baisse au mois de Septembre pour s'établir aux alentours de 3,9% sur 30 ans, 3,5% sur 20 ans et 3,25% sur 15 ans.

Cette baisse des taux permet à l'emprunteur de réaliser leur crédit sur des durées moins longues qu'en 2011. A ce jour, les prêts immobiliers se concluent en moyenne sur des durées comprises entre 216 et 240 mois.

Pour les emprunteurs ayant souscrit leurs prêts immobilier entre 2008 et 2011, il est certainement opportun de revoir leurs conditions de taux et profiter ainsi des taux actuels historiquement bas.

Par exemple, pour un prêt d'un montant de 186 000 souscrit sur 25 ans en Novembre 2008 au taux de 4,75%, le gain ne sera pas négligeable puisque il avoisinera les 25 000 si on garde la durée initiale du prêt et sera de 34 000 dans le cas ou on garde les échéances du départ en diminuant la durée restante du crédit immobilier (32 mois de gains à 1060).

N'hésitez pas à contacter votre banque ou faire appel à un courtier en prêt immobilier pour une simulation. Au-delà de la baisse des taux, vous pourrez peut être opter pour une assurance en délégation. Le gain financier en sera encore plus important.

 

L'état au secours du Crédit Immobilier de France (CIF) - 04/09/2012

Bercy a annoncé samedi soir qu’il se portait garant du Crédit Immobilier de France.
Pour faire face à l’ensemble de ses engagements financiers, le Credit Immobilier de France (CIF) a demandé à l’état de lui faire bénéficier de sa caution.

En effet, leCIF, se finançant exclusivement sur les marchés financiers  ne peut respecter les nouvelles normes « BÂLE 3 » précisant le ratio « CORE TIER 1». Par conséquent, l’agence de notation Moody’s a décoté la banque spécialisée dans le credit immobilier au mois de mai 2012, la fragilisant de ce fait sur les marchés financiers en lui bloquant l’accès à un financement intéressant en terme de taux.

Devant faire face à une échéance de 1,75 milliard d’ici la fin de l’année, le CIF a cherché désespérément à s’adosser à un autre réseau bancaire depuis plusieurs années. Ses tentatives successives n’ont pas abouties. A ce jour, le CIF est dans l’incapacité de répondre favorablement au paiement de ses échéances et n’a plus qu’un seul recours : le contribuable.

En se portant garant, l’état permettrait au CIF de financer ses échéances à moindre coût, de rassurer les marchés et à terme de retrouver une santé financière digne d’une banque spécialisée. A moins que ce ne soit qu’un sursis lui offrant l’occasion de continuer ses démarches de reprise par un autre réseau bancaire
Pour cela, un nouveau dirigeant a été nommé : Bernard Sevez alors que l’ancien dirigeant Claude Sadoun a fait valoir ses droits à la retraite en espérant qu’il renonce à toute indemnité ce qui n’est pas dans l’air du temps.



 

Baisse des crédits immobilier - 24/07/2012

2012 s’avérera une année morose pour l’accession à la propriété et la distribution de credits immobilier. Selon l’observatoire de Crédit Logement / CSA

3 raisons principales expliquent cette morosité.

La suppression de plusieurs aides à l’accession notamment la disparition du prêt à taux 0% pour l’acquisition d’anciens depuis 01/01/2012.

Des conditions d’octroi de crédits immobilier de plus en plus restrictives par rapport à l’apport demandé, au contrats de travail précaires…

Une demande d’achats immobilier en berne malgré la baisse des taux enregistrée depuis le mois d’Avril 2012.

La production totale des crédits immobilier distribués en 2012 ne devrait pas dépasser 110 milliards d’euros contre 170 milliards d’euros pour l’année 2011. La baisse totale sera de 30%.

A ce jour, vu la raréfaction de la demande d’achat, la baisse des prix de l’immobilier devrait s’accentuer sur 2012 pour avoisiner les -5% sur l’ensemble de l’année.
Si la conjoncture immobilière continue dans ce sens, elle viendra se cumuler avec des taux très faibles distribués sur le marche et il deviendra de plus en plus opportun d’acquérir un bien et de profiter de cette situation.

 

Relèvement futur du plafond du livret A - 08/07/2012

Mardi dernier, le ministre de l'économie, Pierre Moscovici à annoncé le relèvement futur du plafond du livret A.

Mesure phare du candidat à l'élection présidentielle François Hollande, en faveur du logement social, le plafond du livret Adevait être double pour passé de 15 300 à 30 600. Réforme visant à promouvoir la construction de logements sociaux, le challengeétait de construire 150 000 logements en 2012 contre 110 000 En 2011.

Toutefois afin de ne pas « déstabiliser les acteurs concernés », le ministre a précisé que ce relèvement se ferait en fonction des besoins.

En effet, soucieuses des effets du relèvement du plafond des livrets A sur leurs dépôts, les banques ont fait remarquer que les dépôts actuelsétaient plus que suffisants pour faire face au financement des constructions de Elles semblent avoir marqué un point puisque Pierre Moscovicià dépêché Pierre Duquesne, ancien conseiller économique de Lionel Jospin, pour plancher sur ce sujet et fairedes propositions de réforme à la rentrée 2012.
 

Reprise du Crédit Immobilier de France (CIF) - 21/06/2012

Dépendant exclusivement des marchés financiers pour trouver ses ressources, le Crédit Immobilier de France se trouve dans unesituation financière difficile. En effet, le CIF, ne disposant pas des dépôts de ses clients pour stabiliser ses actifs, amène MOODY'S à estimersa non viabilité sur le court terme sans un appui financier extérieur.

Au mois de mai 2012, après la suspension de la cotation de plusieurs obligations émises par le CIF, nous aurions pu nous retrouverdans une nouvelle crise identique à celle de DEXIA et devoir mettre la main au portefeuille.

La Banque Postale a annoncé lundi 18 Juin que la reprise du CIF pourrait faire partie de son plan croissance 2011-2015. Ellepourrait en effet être intéressée dans le processus de reprise. Même si effectivement cela ressemblerait à une nationalisation de fait, l'étatn'interviendrait pas directement et éviterait ainsi de devoir faire appel aux contribuables.

Ainsi, la Banque Postale qui s'est lancée dans le crédit immobilier en 2006, doublerait son encours « crédit » qui passerait de 41 à 75milliards d'euros.

Toutefois, le sort du CIF n'intéresse pas que les établissements européens. Les américains pourraient se mettre sur les rangs de la reprise parl'intermédiaire de GE Capital. Ils empocheraient du coup les 2,4 milliards d'euros de fonds propres du CIF.
 

Conjoncture favorable à l'emprunt - 06/06/2012

Après la chute des demandes de crédits enregistrée sur le premier trimestre 2012(-25%), la production de prêts immobiliers a augmenté de0,5% au mois de Mai 2012.

En effet, malgré une conjoncture européenne risquée, les banques ont continué à offrir des taux de crédit à la baisse depuis le mois d'Avril2012.

Toutefois, beaucoup de banques poursuivent leur politique de limitation de durée des crédits immobiliers sur 25 ans maximum. Ainsi lesménages à revenu modeste ont du mal à accéder à la propriété et restent locataires de leur logement.

De plus, il est souvent demandé un apport minimum finançant les frais d'acquisition aux candidats à l'emprunt.

L'ensemble des ces éléments peuvent sur le court terme provoquer une nouvelle chute du nombre de prêts immobiliers distribués sur le marché des particuliers.

Contrepartie de ces deux difficultés à emprunter, les prix de l'immobilier pourraient baisser dans un proche avenir.

Nous allons certainement assister à une conjoncture favorable à l'acquisition immobilière dans les prochains mois puisqu'elle présenterades taux de crédit tendant à la baisse jumelés à un prix de l'immobilier intéressant puisque la demande d'achat sera inférieure à l'offre devente. Il est certainement judicieux pour les locataires de profiter de cette conjoncture pour devenir propriétaire de son logement.
 

Renégocier son crédit immobilier - 04/04/2012

La perte du triple A, les obligations liées au respect Core-tier-1 pour 2019 laissaient supposer une hausse des taux de crédit immobilier pourl'année 2012. Il n'en n'est rien. En effet, depuis le mois de mars 2012, nous constatons une baisse des taux de crédit proposésaux particuliers emprunteurs couplée à une modération des prix de l'immobilier sur l'ensemble du territoire français.

Au delà de l'opportunité actuelle pour un achat immobilier, cette baisse des taux présente un intérêt financier pour ceux qui ont souscrit unprêt immobilier à des taux supérieurs à 4,5% et pour ceux qui ont contracté un prêt à taux révisable.
En effet, compte tenu de la baisse des taux de credit immobilier, il est certainement avantageux de profiter de cette opportunité pourfaire le point sur les conditions de son prêt immobilier et peut être le renégocier.

La renégociation de son crédit peut être envisagée de deux manières.

Diminuer son échéance mensuelle.
Une baisse de 0,5% représente un gain mensuel de 50.

Réduire la durée de son prêt immobilier.
Une baisse de 0,5% peut vous faire gagner 3 années de remboursement sans augmentation de ses mensualités

Pour être intéressant, l'écart de taux doit être supérieur à 0,5%. En effet une renégociation de son crédit immobilier entraine des frais deremboursement anticipé et des frais de garantie qu'il faut pouvoir amortir.
Seule une étude précise vous permettra de faire un point et de profiter pleinement de cette opportunité liée à la baisse des taux.En fonction des résultats vous pourrez décider des actions à accomplir.
 

Les normes de construction - 21/03/2012

La construction d'une maison individuelle répond à des normes précises définies par la loi et validées par des labels. Il est parfois difficile de se repérer dans cette multitude de normes et on ne sait pas trop à quoi cela correspond. Beaucoup de questions restent sans réponse, telles que le financement, les économies d'énergie, les aides attribuées en fonctions de ces labels.
Ou en est on - A quelles obligations devront nous répondre favorablement - Comment mettre en place un rapport  qualité/prix le meilleur en fonction de notre budget et de nos objectifs.

Nous tenterons ici de détailler chacun de ces labels afin de vous permettre d'en avoir une vision plus claire, et vous faciliter le choix dans la qualité de votre construction.

La norme RT2005

Cette norme s'applique obligatoirement à toutes les constructions neuves dont le permis de construire à été déposé avant le 1er septembre 2006.
Son objectif est de réduire les émissions de gaz à effet de serre et la consommation des bâtiments d'habitations et professionnels.
Ce label est la norme minimale à respecter et définie le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) à la lettre D. (Diagnostic obligatoire depuis la création de ce label)

La norme HPE (Haute Performance Énergétique)

Pour obtenir ce label, la consommation en énergie doit être inférieure d'au moins 10% par rapport à la cosommation de réference du RT2005.
Première contrainte pour obtenir ce label, la consommation de chauffage doit provenir de l'utilisation de la biomasse ou par des énergies renouvelables.

Ce label correspond à la lettre C du DPE.

La norme THPE (Trés Haute Performance Énergétique)

Le label THPE est obtenu lorsque  la consommation en énergie est inférieure d'au moins 20% par rapport à la cosommation de réference du RT2005 et pour la normeTHPE EnR (THPE Enenergies Renouvelables) la consommation doit être inférieure à 30% par rapport au RT 2005.

Ce label correspond à la lettre B du DPE.

La norme BBC (Batiment basse consommation)

Obligatoire à partir de janvier 2013 pour tous les bâtiments neufs.
Ce label est obtenu lorsque la consommation de votre bâtiment est inférieure à 50 KWH/m² et par an. Cette consommation est variable en fonction de votre zone climatique.

Ce label correspond à la lettre Adu DPE.

A savoir que ces normes sont attribuées par des spécialistes habilités à les délivrer. Ce label vous permet notamment de profiter du PTZ+ augmenté d'une prime à l'économie d'énergies.
 

Assurance vie : Fiscalité 2012 - 07/03/2012

Pour 2012, la fiscalité de l'assurance vie ne subira pas de changement par rapport à celle de 2011.
L'assurance vie est un placement qui permet :

- d'épargner sur le long et moyen terme,- d'établir une gestion financière en tenant compte d'une fiscalité avantageuse,
- de bénéficier d'une épargne à forte liquidité; les retraits sont possibles (rachat),
- de maîtriser le risque en choisissant un placement en fonds euros (Taux du livret garanti),
- de préparer la transmission de son patrimoine hors droit de succession.

L'imposition des retraits dans cadre de l'enveloppe fiscale assurance vie.


Lorsque vous réalisez un retrait de votre contrat assurance vie, l'imposition des gains financiers dépend de la durée de vie du même contrat.
Vous pouvez effectuer un retrait avant 4 années, entre 4 et 8 années ou après 8 années.

Lors d'un rachat partiel, vous pouvez opter soit :
- pour le rattachement des produits financiers à vos revenus imposables; dans ce cas, vos gains seront soumis à l'impôt + CSG CRDS dans les mêmes conditions que vos autres revenus et ce, quelque soit la durée de détention de votre contrat,
-pour le prélèvement libératoire forfaitaire (PLF) qui dépendra de la date de souscription du contrat:
    Si la souscription date de moins de 4 ans => 35% des gains nets + 13.5% de prélèvements sociaux
    Si la souscription date de 4 à 8 années => 15% des gains nets + 13.5% de prélèvements sociaux
    Si la souscription date de plus de 8 années => 7.5% des gains nets + 13.5% de prélèvements sociaux

De plus, un certain nombre de cas d'exonérations fiscales partielles ou totales permettent de récupérer son capital net d'impôt.
Exonération totale à l'IR (hors prélèvements sociaux) si le gain fiscal reste inférieur à 4 600 pour une personne seule ou 9 200 pour un couple.
Exonération totale à l'IR en cas de rachat suite à un licenciement, de départ à la retraite, à une invalidité.

* Calcul du gain fiscal : Gain net de frais d'entée.


Exemple : Placement de 200 000 frais d'entrée 2% (4 000)
Valeur du contrat au bout de 3 années 214 000
Gain net fiscal = 14 000
Gain économique = 10 000

* Calcul du rapport intérêt / capital lors d'un retrait.


Exemple : retrait de 20 000 au bout de la troisième année.
(20 000 X 200 000) / 214 000 = 18 692 part de capital
20 000 - 18 692 = 1 308 de produit financier.

Imposition à l'IR =

Tranche marginale d'imposition 30%
en cas de soumission à l'IR: 1 308 X (30% + 13.5% PS) = 569
en cas de prélèvement libératoire : 1 308 X ( 35% + 13.5%) = 634

A retenir :
En cas de retrait avant 4 ans, le prélèvement libératoire n'est intéressant que pour les personnes dont la tranche marginale d'imposition
est de 41%.
En cas de retrait entre 4 et 8 ans, le prélèvement libératoire n'est intéressant que pour les personnes dont la tranche marginale d'imposition
est supérieur ou égale à 30%.
En cas de retrait après 8 ans, le prélèvement libératoire n'est intéressant que pour les personnes dont la tranche marginale d'imposition
est supérieur ou égale à 14%.

Les contrats assurance vie restent un des placements préférés des français. Plus la tranche d'imposition est élevé, plus le gain fiscal par rapport à d'autres placements est intéressant. Si, le taux d'imposition passe à 75% pour les revenus supérieurs à 1 000 000 par an, une des toutes premières conséquences sera le transfert de l'épargne bancaire (livret, PEL...) vers les contrats assurances vie. L'épargne bancaire rentre dans le calcul du ratio CORE TIER ONE ou va directement (Livret A) dans la construction des logements sociaux ou du plan hospitalier.
L'assurance vie est géré par des fonds privés ou les priorités de l'état n'ont aucun impact sur la destination et l'emploi de cette épargne.
 

Livret A : Epargne bancaire - 29/02/2012

Selon une étude récente de la caisse des dépôts, le montant net collecté sur les livrets A a atteint ces derniers temps un niveau record depuis 2009. Placement préféré des français, la collecte nette (dépôt - prélèvement) s'est soldé par un surplus collecté d'environs 4 milliard d'euros.

Malgré la décision de maintenir son taux de rémunération à 2.25% par an, le livret offre l'avantage de la sécurité par les temps incertains que nous vivons actuellement. La crise des dettes souveraines, la crainte d'une récession dans la zone Euro, poussent effectivement les français vers une recherche d'épargne sécurisée et offrant l'avantage d'une liquidité instantanée. En effet, l'argent déposé sur un livret est disponible de suite si besoin.
Distribué par toutes les banques depuis le mois de Janvier 2009, son taux de rémunération est réévalué 2 fois par an et les intérêts reversés par quinzaine sont complètement défiscalisés.

Toutefois, si on compare le taux de rémunération (2.25%) du livret A à l'inflation moyenne (2%), son gain net avoisine les 0%. De fait, cela correspond à réaliser une épargne non rémunérée.

Destiné à financer essentiellement les logements sociaux, positionner son épargne sur ce livret est certainement un geste citoyen. En effet, par cette collecte, la Caisse des Dépôts est en mesure d'accorder des crédit long terme sur des durées pouvant aller jusqu'à 60ans pour financer les priorités de l'état. Rappelons nous simplement que l'électrification de nos campagnes a été financée en partie par l'intermédiaire de ce livret au sortir de la guerre.

A ce jour, la collecte du livret A est affectée au plan "Hôpital 2012", à la construction et la rénovation de logements sociaux, et aux infrastructures liées au transport.
L'idée de remonter le plafond de 15 300 à 30 000 par livret, permettrait à l'état de financer à moindre coût l'ensemble les priorités jugées nécessaires et pourrait à terme générer un nombre important d'emplois notamment dans le bâtiment, le tout se soldant par une récupération de cotisations sociales, et d'impôts divers qui pourraient dés lors, être destinés au remboursement d'une partie de notre dette.
Le différentiel, rémunération du livret / inflation, lui permettrait de réaliser ses objectifs à un coût proche de 0. Nous savons que les français sont très sensibles à l'emploi et au remboursement de notre dette souveraine.
 

Vers la baisse des prix de l'immobilier - 24/02/2012

Vers la baisse des prix de l'immobilier
Depuis plusieurs jours, les médias nous annoncent une baisse du prix de l'immobilier comprise entre 8 et 14%. Certes, c'est unetrés bonne nouvelle pour les personnes désireuses de devenir propriétaires. Toutefois, nous ne connaissons pas les modalités précises de cesannonces. Sur quels critères sont elles basées. Il ne nous paraît pas clair de se faire un jugement précis sur ces prédictions. Une chose estsûre, la courbe du prix de l'immobilier est une fonction aléatoire de tellement d'éléments extérieurs qu'à l'arrivée, il restedifficile de faire des prédictions tangibles ou en tous cas de s'en prévaloir.

Première donnée : la localisation du bien.

Habiter loin de son travail sera de plus en plus pénible à l'avenir. Il suffit d'imaginer le prix des carburants à 2 du litrepour estimer le coût des transports journaliers et la perte de revenu disponible que cela peut engendrer. Il est évident que la proximitéde son lieu de travail par rapport au lieu d'habitation sera de plus en plus influente sur le prix de l'immobilier en tendantles prix vers le haut dans les grandes agglomérations et leurs périphéries. On peut certes assister à une décroissance des prix ici oulà mais cette baisse risque d'être sur une durée de 2 ou 3 années tout au plus. Si on détaille sur une période plus longue, on s'apercevrarapidement, comme nous le montre le passé, que la tendance générale est à la hausse. Il suffit pour cela de reprendre les prixm² au début des années 2000 et de les comparer à ceux d'aujourd'hui.
Evolution des prix de l'immobilier

Deuxième donnée : l'offre et la demande.

L'évolution de l'offre de vente peut être estimée par le nombre de crédit relaisqui sont mis en place sur une période donnée. En effet, très rares sont les personnes qui vendent un bien immobilier pour reprendre un statut delocataire. Non, en règle général, elles vendent pour racheter un bien plus grand ou mieux situé. Sur notre secteur, on ne peut pas dire qu'ence moment, notre activité de courtier en prêt se base pour l'essentiel sur la mise en place de prêt relais. On se rend bien compte que si lesprix baissent comme prévu, cela aura un impact très important sur la quantité de l'offre. Les propriétaires désireux de vendre seront enposition d'attente. Si l'offre baisse, les prix augmenteront à coup sûr.

Troisième donnée : Les banques

Depuis le mois de février 2012, nous assistons à une légère baisse des taux sur les créditsliés à l'immobilier. Des emprunts immobilier à un taux intéressant provoquent automatiquement un accroissement de la demande d'achat. Plus dedemandes est synonyme de hausse de prix sur le long terme.

Quatrième donnée : Les nouvelles normes de construction.

Credifimmo.fr est en permanence en relation avec les constructeurs. Une étude récente nous montre qu'à surface égale, le prix d'une maisonBBC est supérieur de 15 à 20% au prix d'une maison HPE.L'économie en terme énergétique ne compense pas cette difference de prix. Toute construction neuve devra être normalisée BBC à compter de2013. Cela veut dire que les prix du neuf seront à la hausse à partir de l'année prochaine. Si les revenus des salariés n'augmentent pas...

Cinquième donnée : Les aides à l'acquisition en baisse.

2012 aura été un superbe cru pour ce qui concerne les aides au logement et à l'acquisition. Perte du PTZ sur l'ancien, baisse des avantages fiscaux pour lesinvestisseurs, restriction des avantages fiscaux liés aux travaux de sa résidence principale. Pour qu'il y est une baisse des prix, encorefaut-il qu'il y ai une hausse de l'offre sur le marché.

L'ensemble de ces éléments nous pousserait à penser l'inverse de ce que l'on entend en permanence sur les ondes. Certes, il se peut que sur telou tel secteur, nous assistions à une baisse des prix, mais faut il encore que cette baisse s'inscrive dans la durée pour que l'on puisse parlerde décroissance. La conjoncture économique, le prix des carburants, le coût des matériaux de construction, les restrictions budgétaires à venirrisquent beaucoup plus de figer le marché de l'immobilier. Une position d'attente sera certainement de mise dans le proche avenir. Alors si lesrevenus augmentent de 0.02% par an et que le prix de l'immobilier stagne d'une manière générale, alors ok... nous sommes d'accord avec les"on dit" des journalistes professionnels de l'immobilier. Enfin juste une chose... restons mesurés.
 

Les propositions en faveur de l'immobilier - 16/02/2012

Les propositions en faveur de l'immobilier
La politique du logement est devenue un enjeu électoral de premier plan. De la rémunération du livret A qui permet principalement de financerle logement social, à la libération de foncier appartenant à l'état, chacun des candidats à l'élection présidentielle y va de ses propositionspour faire face au manque de logement sociaux.

Alors qu'il manque 1 million de logements en France, l'accès à la propriété reste avant tout un gage de sécurité familiale pour un grand nombrede Français. Or, devenir propriétaire de son toit reste difficile et compliqué. En effet, la distribution de crédit immobilier s'est durçie cesderniers mois, et beaucoup d'aides ont été supprimées ou revues à la baisse.

Quelle politique en faveurs du logement pour demain - Quelles sont les propositions de chacun des candidats ?

Nicolas Sarkozy

  • Augmenter de 30% le COS (Coefficient d'Ocupation des Sols) pendant 3 ans afin d'augmenter le nombre de logements constructibles sur unmême terrain; cette mesure devrait entrainer une baisse des prix de l'immobilier et permettre le construction de 40 000 logements supplémentaires.
  • Libérer du foncier appartenant à l'état en vu de compresser les prix en augmentant l'offre de vente : + 50 000 logements.
  • Réformer les droits de mutation.
  • Bloquer les loyers qui sont supérieurs de 20% à la moyenne au moment de la relocation.

François Hollande.

  • Utiliser des terrains appartenant à l'état en faveur des logements sociaux.
  • Passer le plafond des livrets A de 15 300 à 30 000 afin d'élargir l'enveloppe financière distribuée aux organismes HLM.
  • Multiplier par 5 l'amende pour non respect du quota de logements sociaux (loi SRU); actuellement les communes doivent respecter un quotade 20% de logements sociaux sous peine d'une  amende de 300 par an et par logement manquant. Cette amende passerait à 1 500.
  • Augmenter le quota de logements sociaux (loi SRU) de 20% à 25%.
  • Encadrement des loyers et incitation fiscale à la construction pour les propriétaires de terrains.

Marine Le Pen.

  • Logements sociaux distribués prioritairement au Français.
  • Recentrage des aides aux logements vers les familles nombreuses, les familles monoparentales, les étudiants et les seniors.
  • Permettre aux locataires d'HLM de racheter leur logement après 10 ans d'occupation.
  • Crédit d'impôt pour les primo-accédants.
  • Privilégier la construction dans les zones désertées.

François Bayrou.

  • Remettre sur le marché 500 000 logements vacants en créant une mutuelle couvrant le risque d'impayés.
  • Allègements fiscaux incitatifs à la rénovation ou à la construction de logements.
  • Augmenter l'amende en cas de non respect du quota de logements sociaux.

Jean Luc Mélenchon.

  • Créer 200 000 logements sociaux par an.
  • Encadrement des loyers.
  • Requisition des logements vacants.
  • Augmenter le quota de logements sociaux (loi SRU) de 20% à 25%.

Eva Joly.

  • Construction de 500 000 logements dont 160 000 logements HLM.
  • Encadrement des loyers
  • Augmenter le quota de logements sociaux (loi SRU) de 20% à 25%.

Nicolas Dupont-Aignan.

  • Création de prêt à l'accession garantis par l'état.
  • Privilégier l'accession des logements sociaux.
 

Neuf ou ancien ? - 13/02/2012

Malgré la production de crédit en baisse (-25% entre 2010 et 2011), l'accession à la propriété reste la priorité et un objectif incontournable de nombreux ménages français. En effet, peut-être vaut il mieux régler une échéance de prêt un peu plus élevée à sa banque qu'un loyer à fonds perdus à son propriétaire bailleur.
Mais que choisir : du neuf ou de l'ancien. Lors de nos entretiens, nous constatons de plus en plus fréquemment une certaine incertitude dans ce choix.
Répondre à cette interrogation n'est pas si simple que cela. Plusieurs critères d'études doivent être pris en compte  : la localisation du bien immobilier, sa performance énergétique, le financement possible et les garanties constructeurs.

La localisation du bien.

Se rapprocher de son travail permet d'éviter des coûts de transport importants. Les entreprises s'implantent en général en périphérie des grandes villes. L'idéal étant de trouver son logement à proximité de ces secteurs. Encore faut-il que du foncier se libère. La rareté des terrains constructibles aux abords des grandes villes provoque la hausse des prix au mètre carré. Conséquence immédiate : le prix du terrain représente fréquemment la moitié du coût total de l'acquisition immobilière.
Il est plus aisé d'acquérir un bien ancien sur ces secteurs ou les prix peuvent rester au cas par cas intéressants et les coûts de transport professionnels maitrisés.
Pour le neuf, la recherche d'un foncier disponible à un prix raisonnable amène les emprunteurs sur des terrains le plus souvent situés à quelques distances de leur lieu de travail. Les coûts de transport peuvent s'avérer importants entre le prix du carburant et l'entretien du véhicule.

La performance énergétique.

Les nouveaux matériaux utilisés dans la construction de logements neufs permet de bénéficier d'économie d'énergie qui peuvent s'avérer très importantes (notamment pour ceux qui répondent à la norme BBC). Sur les biens anciens, les performances énergétiques laissent parfois à désirer car l'on n'y apportait pas autant d'importance au moment de leur construction. Par ailleurs, les nouveaux systèmes de chauffage (géothermie, poële à particules ... ) permettent également à leurs utilisateurs de faire d'importantes économies d'énergies.

Le financement du bien.

Il existe de nombreuses aides de l'état pour le financement de neuf dont on ne bénéficie pas pour l'acquisition d'ancien. Le PTZ + (prêt à taux 0%) par exemple en est la démonstration évidente. En effet, il n'est distribué essentiellement que sur le neuf. Ces prêts aidés permettent de baisser les échéances mensuelles à régler au banquier créancier.
De plus, l'acquisition de neuf bénéficie de frais notariés réduits. En effet, les droits de mutation ne reposent que sur la valeur du terrain alors qu'ils sont supportés sur la totalité du projet dans l'ancien.

Les garanties proposées.

Contrairement aux biens neufs, les biens acquis dans l'ancien ne bénéficient pas de la garantie dommage-ouvrage.

Le choix n'est pas simple. Avant de boucler un projet immobilier, il est nécessaire de faire le point avec son banquier ou un courtier en financement. Il vous aidera effectivement à faire le point sur votre potentiel financier en vous expliquant les grandes différences entre l'acquisition du neuf et l'acquisition d'un bien ancien.

 

Emprunter sur 30 ans - 10/02/2012

Fin Janvier 2012, la BCE a annoncé une baisse de l'OAT 10 ans qui est passé de 3.40% à 3.10%. Référence des taux d'intérêt proposés par les banques aux particuliers , nous n'enregistrons cependant pas de baisse significative des taux sur le marché des prêts immobiliers.

Soucieuses du respect du ratio Core Tier One qui oblige les banques à remonter leurs fonds propres, les organismes de crédit continuent leur politique de prudence en évaluant le risque sur le long terme ( > 20 ans) relativement important compte tenu de la baisse probable du prix de l'immobilier.
De ce fait, par répercussion à la chute de l'OAT distribué par le BCE, nous devrions assister à une baisse des taux sur les durées inférieures à 20 ans, et à une certaine stabilité des taux sur les durées > à 20 ans.

Beaucoup de banques à ce jour, rechignent à distribuer des crédits immobiliers sur des durées > 25 ans, estimant qu'elles auront des difficultés à récupérer le solde du capital prêté en cas de revente du bien à court terme. Elles estiment, en effet que les capitaux remboursés les premières années ne compenseront pas une éventuelle baisse des prix de l'immobilier dans le futur. Nous risquons donc de voir les taux de crédit baisser légèrement sur les durée < à 20 ans, entre -0,10% et -0,20%, et une hausse des taux sur les durée supérieures à 20 ans entre +0,15 et +0.25%, ce qui ramènerait les taux 30 ans aux alentours de 5%.

L'opportunité d'emprunter sur des durées > à 25 ans ne présentera plus aucun intérêt en terme d'échéances de prêt vu l'importance de l'écart de taux entre le 20 ans et le 30 ans. En effet, les mensualités seront quasiment identiques à l'avenir.

Si vous avez un projet immobilier en cours, nous vous conseillons de le boucler rapidement si vous avez l'intention d'emprunter sur 30 ans. Bientôt, il n'y aura plus aucun avantage à souscrire un prêt sur cette durée, et vous risquez fort de ne plus pouvoir emprunter.



 

Immobilier, le pari de Nicolas Sarkozy - 03/02/2012

Aprés la réforme du prêt à taux 0% 2012, la supression ou la restriction des avantages fiscaux liés à l'immobilier,Nicolas Sarkozy annonce de nouvelles mesures destinées à accroître la construction de logements.

Première mesure : augmenter de 30% la surface habitable des logements neufs ou anciens par rapport aux autorisationsdélivrées par les mairies (COS).

"Cela donnera du travail à toute l'industrie du bâtiment et compressera les prix en augmentant l'offre de vente."

Certes mais qu'en est il des aides à l'acquisition telles que le PTZ, le PASS FONCIER, les intérêts d'emprunt déductibles de sa feuille d'impôt, la TVA réduite sur les travaux immobiliers ? Après avoir rognésur l'ensembles des aides, n'est ce pas un formidable recul ?

En effet, augmenter la surface habitable des logements peut effectivement faire baisser les prix lorsque nous ne sommes pas en pénuries delogements. A ce jour, la situation est inverse. Offrir plus de logements neufs ou permettre l'agrandissement de logements existant n'aura quetrès peu d'incidences sur les prix qui resteront élevés. L'accession à la propriété sera toujours difficile pour les jeunes couples. Rienne sert de promouvoir telle ou telle activité quand les contrats de travail restent précaires, lorsque les taux d'intérêts sur le marché sont àla hausse et quand les banques rechignent à délivrer du crédit sur le marché. Sans apport au moins égal au paiement des frais d'acquisitions,l'accession est devenue impossible pour les ménages à faible revenu. Les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier bancairereprésentent à eux seuls 18 000 pour un projet immobilier de 200 000. Vu la conjoncture, il est difficile pour des salaires modestes d'épargnerune telle somme dans l'espoir de devenir propriétaire.

Le risque d'une telle mesure est la monopolisation des fonds propres des entreprises du bâtiment pour financer ce surplusde surface habitable avec en face des acheteurs potentiels incapables de les acheter. Des fonds propres monopolisés un passif bilanciel remplide dettes à court terme fragilise une entreprise en période de crise et de croissance proche de 0%. Quelles seront les sociétés qui appliquerontune telle mesure quitte à prendre des risques ?

Deuxième disposition, le président de la République annonce la libération des terrains appartenant à l'état d'ici 2015.

Cette disposition est intéressante dans la mesure ou elle permettra d'accroître le foncier disponible à l'accession. Si l'état n'est pastrop gourmand en proposant des terrains sur le marché à des prix raisonnables, cela aura un effet booster sur le marché et pourrait permettreaux jeunes de devenir propriétaires de leur logement.

Encore faut il que les banques jouent le jeux et plafonnent les taux sur le marché.

Mi figue mi raisin, toute politique a un coût. Ce prix à payer est compensé dés lors qu'on y met les moyens et les obligations et quel'ensemble des intervenants ont le même objectif : relancer les métiers du bâtiments. Si un des acteurs freine, tout cela n'est que perte detemps et d'énergies.

Nous sommes certainement sur la bonne voie. En libérant l'accession et en développant le nombre de logements offerts sur le marché, NicolasSarkozy l'a certainement compris. Cependant il reste dommageable d'avoir supprimer ou diminuer le rendement fiscal et financier des épargnantsprivés investisseurs ( SCELLIER, LMNP...).

En effet, les rentrées fiscales et sociales étaient supérieures au manque à gagner par l'état en terme d'impôts.

Avant tout, la politique, les objectifs doivent aller vers l'emploi. En donnant du travail, nous permettrons aux jeunes d'épargner etd'investir dans leur logement. Seule, un objectif tendant vers ce but aura un effet positif sur la croissance en général et sur lebâtiment en particulier.

 

Locatif et Fiscalité - 26/01/2012

Soucieux de respecter un budget équilibré, l'état revoit à la baisse les avantages fiscaux permettant aux investisseurs immobiliers de réduire leur  impôt sur le revenu.

Politique déjà amorcée sur le budget 2011, les lois de finances publiées pour 2012 confirment cette tendance et réforment les principaux textes de lois concernant l'investissement locatif principalement la loi Scellier et le LMNP Censi Bouvard.

Malgré la pénurie de logements locatifs en France, tous les cadres fiscaux ont été modifiés.

En premier lieu, la réduction d'impôt Scellier est revue à la baisse puisqu'elle passe de 22% à 13% pour les bâtiments BBC (Bâtiment Basse Consommation) et est totalement supprimé pour les autres logements (non BBC).

Pour continuer à bénéficier de l'avantage fiscal 2011, il fallait que le contrat de réservation ait été enregistré avant le 31/12/2011, la signature authentique devant avoir lieu au plus tard le 31/03/2012.

Pour bénéficier du nouveau cadre de loi Scellier 2012, l'acquisition immobilière doit faire l'objet d'un permis de construire déposé avant le 31/12/2012. Cette disposition pourrait nous laisser supposer que ce dispositif sera revu ou supprimé en 2013.

Le LMNP Censi Bouvard voit sa réduction d'impôt passer de 18% à 12% en 2012.
Le statut LMNP n'a subi aucun changement, les amortissements et les charges déductibles s'opérant de manière identique à 2011.
En voulant réduire le déficit budgétaire, le gouvernement a décidé de limiter considérablement les niches fiscales, principalement celles liées à l'immobilier. Nous pensons qu'il s'agit là d'une erreur de stratégie à long terme car la France a besoin de logements locatifs et de résidences avec services, notamment des établissements d'accueil pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et des résidences pour étudiants.

Par ailleurs, la construction de ces bâtiments génère un encaissement de TVA important pour l'état, et le maintien d'une activité qui emploie un très grand nombre de salariés.

Nous ne voyons comment l'état pourrait financer lui-même ces dépenses tout en ayant comme contrainte le respect d'un déficit budgétaire équivalent à 3% du PIB.
 

Les taux d'usure au premier trimestre 2012 - 19/01/2012

Les taux d'usure au premier trimestre 2012
Afin d'éviter certaines dérives bancaires, la banque de France publie trimestriellement les taux d'usure pour lecrédit aux particuliers et aux entreprises. Le taux d'usure est le taux maximum que peuvent pratiquer par les banques. Il est fonction du typede crédit (immo, conso, trésorerie) et de l'emprunteur (particuliers ou professionnels).

Crédit consommation

Prêt < = à 1 524                                                                                                                                                 20,65%               
Prêt > 1 525 et <= 3 000 13,98%
Prêt > 3 001 et <= 6 000 12,51%
Prêt > 6 001 10,60%


Crédit immobilier 
                                                                                                               4ème Trimestre 2011                        1er trimestre 2012             
Prêt taux Fixe  6,23%  6,24%  
Prêt taux variable 5,61% 5,83%
Prêt relais 6,28% 6,43%
 

Une hausse des taux de credit a venir - 13/01/2012

Après avoir reconnu l'accord sur les nouvelles normes réformant le secteur bancaire (Bâle3), la question se pose de savoir s'il s'agit d'un début de sortie de crise, ou d'une réforme qui freinera la croissance.

La nouvelle réforme du secteur bancaire : la Bâle 3

Remonter la solvabilité des banques : 

Accroître les fonds propres des banques devrait leur permettre de faire face plus facilement aux pertes générées par des investissements douteux, ou des prêts bancaires risqués en cas de crise.
En effet, le recours au deniers publics n'est pas considéré comme une solution efficace pour éviter  l'effondrement du secteur bancaire.

Le ratio de solvabilité CORE TIER 1 passera progressivement de 2% à 4,5% avec un matelas de protection de 2.5% à l'année 2019.
En bref, les banques devront à cette date avoir une réserve en durs( bénéfices réincorporés au bilan, actions ) représentant 7% de leur activité de crédit et de marché. Du coup la notion de risque sera beaucoup plus encadrée dans les années à venir.

Ceci entraine fatalement une hausse de taux de crédit proposé sur le marché de l'immobilier. En effet, soucieuses de recapitaliser leurs fonds propres, les banques offriront du credit immobilier avec parcimonie. La rareté du crédit fixera les taux sur le marché. Ainsi nous risquons de supporter des taux aux alentours de 4.5% sur une durée de 20 ans, de 5% sur une durée de 25 ans, et dépassant 5% sur des durées > à 25 ans.

 

Les plus-values - 07/01/2012

Le texte de loi réformant les plus-values immobilières publié au J.O le 19 Septembre 2011, redéfinie entièrement le régime des plus-values immobilières.

Les résidences principales restent exonérées.

Seuls les investissements locatifs et les résidences secondaires sont concernés par cette réforme.

Le nouveau dispositif exonère désormais totalement d'impôt les transactions intervenant après 30 années de détention au lieu de 15 actuellement. La nouvelle méthode de calcul des abattements sur la plus-value se décompose comme suit : 
2% d'abattement de l'année 6 à l'année 17 de détention.
4% d'abattement de l'année 18 à l'année 24 de détention.
8% d'abattement de l'année 25 à l'année 30 de détention.

L'imposition sera de : 32.5%.
19% au titre de l'impôt sur les plus-values + 13.5% de prélèvements sociaux (CSG,CRDS).

Le calcul du coût  d'acquisition  du bien .
2 situations possibles

Prix d'acquisition stipulé dans l'acte, auquel il convient de rajouter :
    Les frais notariés
    Les frais des garantie
    La commission versée à un intermédiaire ( Frais de négociation)
    
Ou un montant couvrant forfaitairement  ces frais à 7.5% du prix d'acquisition stipulé dans l'acte.

A cela se rajoute également les dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration sur justificatif  ou 15% forfaitairement si le bien a été détenu plus de 5 ans.

 

La réforme du PTZ+ (Pret taux 0%) - 31/12/2011

La réforme du PTZ+ (Pret  taux 0%)
Au mois de Novembre 2011, la commission des finances de l'état venait d'exclure l'accession au PTZ+ pour l'acquisition d' anciens sauf pour les logements provenant du parc HLM.
En effet, seuls les logements neufs devaient être  à l'avenir éligibles au PTZ. Ainsi, nous revenions à ce qui se pratiquait avant l'apparition du PTZ+.

Toutefois, le sénat s'est prononcé pour la réintroduction du PTZ+ pour les acquisitions de logements anciens dans la mesure ou ces logements donnent lieu à des travaux de rénovations énergétiques important.  

Principales réformes du prêt à taux 0%.

  • Le plafonds de ressources réintroduit dans le dispositif PTZ.

Pour pouvoir prétendre à l'éligibilité au PTZ, le revenu du ménage ne devra pas excéder 69 875€.

  • L'enveloppe allouée au PTZ+ passera de 2,1 milliards d'euros à 1,2 milliards d'euros.

Restriction budgétaire oblige, de grandes réformes sur l'attribution du PTZ sont engagées. Pour le moment, rien n'est décidé formellement. Restons optimiste. Vu la hausse des taux qui se profile, les conditions d'attribution de prêts immobiliers qui se durcissent, rendre le prêt à taux 0% moins attrayant serait néfaste pour l'ensemble des métiers du bâtiment et de l'immobilier et " quand le bâtiment s’enrhume, c'est la France entière qui tousse. "

Vouloir faire de la France, un pays de propriétaires en permettant notamment aux français les plus modestes l'accession à la propriété est toujours une priorité. Limiter l'accession au PTZ serait un contresens tellement évident !

 

Les taux de crédit immobilier en hausse - 24/08/2011

Partant de l'idée que la hausse des taux de crédit immobilier rime avec la baisse du prix au mètres carré, nous pourrions en déduire qu'un achat immobilier reste opportun à ce jour.
Toutefois malgré une hausse de prés de 0,5% sur les taux de crédit immobilier entre Décembre 2010 et Avril 2011, nous n'enregistrons pas de baisse significative du prix de l'immobilier.
Est il avantageux d'acheter aujourd'hui -
Oui, car malgré des taux plus élevés qu'en 2010, mieux vaut être propriétaire de son logement plutôt que locataire. Les taux de rendement de l'épargne sont très bas, aux alentours de 3%, et ne justifie pas un effort particulier. Il est plus intéressant de miser sur la pierre que de réaliser une épargne qui compensera tout juste l'inflation des prix.
De plus, les taux de crédit immobilier restent relativement bas. Moins de 5% sur les durées les plus longues (30 - 35 ans), moins de 4,5% sur 25 ans et aux alentours de 4% sur 20 ans.
Cette fourchette de taux reste opportune, d'autant plus que la BCE à augmenté ces taux directionnels dernièrement. De ce fait, les crédits immobiliers enregistreront de nouvelles hausses dans les mois prochains.
Profitons encore de ces taux de crédit avantageux avant que nous ne dépassions la barre des 5%...
 

Reforme du Pret a Taux Zero : nouveau PTZ+ 2011 - 24/08/2011

Dès le 1er janvier 2011, entrera en vigueur le nouveau dispositif à l'accession sociale à la propriété du Prêt à Taux Zéro renforcé ( PTZ+ ).
Disponible auprès des établissements de crédit ayant signé un accord avec l'état, le PTZ+ sera le nouveau financement de l'accession sociale à la propriété qui regroupera le PTZ, le Pass-Foncier et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt.
Ce PTZ+ sera accessible sans conditions de ressources aux seuls primo-accédants sauf ceux qui résideront en zone A et qui pourront en bénéficier dans le cas d'une acquisition d'un logement neuf sous réserve de critères de revenu.
Les revenus du ménage auront une influence sur la durée de remboursement du prêt accordé; plus les revenus seront élevés, plus la dite durée sera courte et inversement.
Ce nouveau dispositif aura essentiellement pour vocation de re-dynamiser un secteur en nette perte de vitesse et devrait bénéficier à 380 000 emprunteurs chaque année, contre 220 000 avec le système actuel.

Vous trouverez ci-dessous un lien qui vous permettra de calculer le montant et les modalités de remboursement de votre PTZ+ :

Simulez votre prêt immobilier à taux 0 plus (PTZ+)


 

Les intéréts d'emprunt déductibles des crédits immobiliers - 24/08/2011

Depuis le mois de mai 2007, les intérêts d'emprunt dans le cadre d'un crédit immobilier finançant l'accession à la résidence principale donnent lieu à un crédit d'impôt.
40% la première année puis 20% les quatre années suivantes.
En 2010, ce crédit d'impôt sera ramené à 30% la première année puis 15% les années suivantes. Cette réduction représente une baisse non négligeable. En effet elle peut représenter jusqu'à 2.000€ de perte en crédit d'impôt pour les emprunteurs immobiliers.
Toutefois, cette diminution ne devrait pas agir sur la relance du bâtiment et des transactions immobilières. Les taux de crédit immobilier sont au plus bas et représentent une véritable opportunité pour motiver l'accession à la propriété.
Pour ce qui concerne le PTZ majoré, nous sommes toujours dans l'attente des modifications prévues à compter de Juin 2010. Aucunes informations réelles n'est à ce jour disponibles. Si effectivement le PTZ majoré sur le neuf disparaissait, la conséquence immédiate serait de ralentir l'activité du bâtiment à moins que les organismes de crédits immobiliers continuent à offrir sur le marché bancaire des taux de crédits intéressants.
Il est évident que le marché de l'immobilier est relancé. Il ne faudrait pas mettre en place des mesures entravant ce rebond au regard du nombre d'emplois généré par l'ensemble des métiers du bâtiment et de l'immobilier en général.
 

Les intérêts d'emprunt déductibles - 24/08/2011

Lors de l'achat de leur résidence principale, les particuliers peuvent déduire une partie des intérêts de leur crédit immobilier de leurs impôts. Cette règle fiscale reste relativement méconnue en terme technique.
En effet 1/3 des français ne connaissent pas la mécanique de cette mesure qui a été instituée dans l'article 5 de la loi T.E.P.A du 21 août 2007 et précisée dans le bulletin officiel des impôts du 10 Avril 2008.

Quelques rappels de règles fiscales :

Déduction du revenu :
Somme que l'on peut déduire de ses revenus imposables. Cela a pour effet de diminuer le revenu imposable et par conséquent l'impôt payé.(Investissement cadre ROBIEN, BORLOO,...épargne retraite PERP, Prefon,...)

Réduction d'impôts :
Montant à retrancher directement des impôts à payer(dons, cotisations syndicales, investissement cadre Scellier, LMNP, Bouvard,...)

Crédit d'impôts :
Montant à retrancher des impôts à payer avec avoir fiscal si les impôts payés ne sont pas suffisamment importants.

Déduction des intérêts d'emprunt dans le cadre d'acquisition de résidence principale = crédit d'impôt.

Opérations concernées :
Achat dans l'ancien ou dans le neuf, achat d'ancien avec travaux, crédit relais, acquisition de biens immobiliers avec changement d'affectation vers l'usage d'habitation.

Acquisition ayant eu lieu à compter du 06 mai 2007.

Personnes concernées :
Célibataires ou couples qui achètent un bien immobilier en tant que résidence principale. Le crédit d'impôt s'applique à tous les achats de résidence principale que ce soit la première transaction ou une nouvelle acquisition.

La règle :
Le crédit d'impôt est égal à 40% des intérêts la première année de remboursement dans la limite de 3 750 € pour un célibataire et 7 500 € pour un couple majoré de 500 € par personne à charge. Ces montants sont doublés en cas de personne à charge handicapée.

Exemple pour un célibataire ayant un enfant à charge :

Montant maximum du crédit d'impôt = (40% X 3 750 €)+ 500 € = 2 000 €

Pour ce qui concerne les 4 années suivantes, le crédit d'impôt sera de 20% des intérêts d'emprunt, plafonné à 750 € pour un célibataire et à 1 500€ pour un couple + 100 € par personne à charge.

Exemple pour un couple avec 2 enfants à charge :

Montant maximum du crédit d'impôt = (20% X 7 500 €)+100€ soit 1 600 €.

Les personnes non imposables recevront un chèque du trésor public (crédit d'impôt)

Le montant des intérêts d'emprunt à déclarer sur la feuille d'impôt sur le revenu est en zone UH.
 

Les taux de crédit immobilier continuent leur baisse - 24/08/2011

Comme prévu lors de nos dernières analyses, les taux de credit immobilier ont continué leur baisse au mois de septembre 2009.
En effet, le niveau moyen des taux de credit immobilier se négocie aux alentours de -0,20% par rapport à ceux obtenus au mois d'août 2009.

Les taux d'emprunt réalisés sur cette période ont été en moyenne de 3,80% sur 15 ans, de 4,00% sur 20 ans, de 4,20% sur 25 ans et de 4,35% sur 30 ans.

La rentrée 2009 est donc prometteuse en terme de conditions de crédit immobilier. Il est intéressant à ce jour, de se pencher sur une acquisition immobilière puisque les taux de crédit immobilier sont revenus aux niveaux historiquement bas de la période fin 2005 - début 2006.

Dans la période actuelle, et pour les financements déjà mis en place, il peut également être intéressant de vérifier l'opportunité de renégocier son taux de crédit immobilier. Une baisse de 0,50% par rapport à son ancien taux peut représenter une économie de 10 000€ d'intérêts d'emprunt ou une diminution de la durée de son prêt immobilier de plus de deux années par rapport à la durée initiale de son emprunt immobilier.

N'hésitez pas à faire jouer la concurrence. Les banques sont à la recherche de nouveaux clients. La mise en place de prêt immobilier leur offre cette opportunité. C'est à l'emprunteur d'en prendre conscience et de négocier son taux au plus bas.
 

Protection des usagers bancaires. - 24/08/2011

Afin d’éviter une crise du crédit immobilier comme c’est le cas aux U.S.A ( crise des subprimes) les banques s’engagent à rendre plus transparentes leurs offres de prêt immobilier à taux révisables et à taux fixes.

La fédération bancaire française et l’association des sociétés financières ont pour cela signé un accord précisant un certain nombre d’engagements. Ce protocole a pour objectif de rendre plus claires et plus sûres les offres de prêt immobilier proposées aux emprunteurs néophytes en la matière.

Ce texte est destiné à renforcer l'information et la protection des consommateurs. La loi N° 2008- 3 en vigueur à compter du mois d’octobre 2008, modifie le cadre des relations commerciales entre les banques et leurs usagers. Elle rend plus transparente l’information des clients des établissements de crédit, notamment sur l’ensemble des frais bancaires.

Pour les offres de prêt immobilier à taux révisable :

Présentation d’une offre de prêt s’interdisant un taux d’appel remis en cause quelques mois plus tard.

La mise en place de conditions comportant un plafond de hausse de taux de crédit immobilier ou une limite dans la durée du prêt immobilier. En outre la présentation d’une alternative d’une offre de prêt immobilier à taux fixe devient obligatoire.

La présentation d’un tableau d’amortissement clair et précis remis dés la demande de crédit immobilier à taux révisable.

Une information renforcée sur les possibilités de rebasculer son offre de prêt immobilier sur un taux fixe.

Présentation d’une notice expliquant clairement les modalités de variation de taux et l’impact de cette variation sur les mensualités ou sur la durée du crédit immobilier.

Présentation annuelle du capital restant à rembourser.

Pour les offres de prêt immobilier à taux fixe :

Présentation d’un tableau d’amortissement d’emprunt indiquant la répartition du remboursement mensuel entre le capital et les intérêts.

Pour toutes les offres de prêt immobilier :

Elaboration d’un lexique commun à vocation pédagogique, précisant les particularités de chaque type de prêt immobilier que pourrait proposer l’organisme créancier.

A travers ce dispositif légal, l’état encadre les relations entre les banques et les usagers. Cette loi a pour vocation de permettre une meilleure lisibilité des propositions bancaires en terme de crédit immobilier. De plus, elle permet au client désireux de réaliser un emprunt bancaire de faire un choix judicieux en lui donnant accès à toutes les informations et à tous les produits de financement immobilier que pourrait lui proposer l’organisme bancaire.
 

La baisse des crédits immobiliers se poursuit ... - 24/08/2011

La baisse des crédits immobiliers se poursuit mais risque de ralentir à compter du mois de septembre 2009. En effet devant le manque de liquidité et la crise de confiance interbancaire sous jacente, les organismes créanciers distribuant les prêts immobiliers en France n’hésiteront pas à augmenter leurs taux d’emprunt immobilier de référence pour diminuer la demande de prets immobiliers.

La première conséquence sera d’interdire le crédit immobilier aux ménages qui pouvaient emprunter à 4,5% au mois de Juin 2009 mais qui ne pourront plus le faire à un taux de 5,5% au regard du taux d’endettement occasionné. Nous reviendrons progressivement au niveau des taux de prêt immobilier atteints au mois de décembre 2009 (aux environ de 5,5% sur des durées comprises entre 20 et 30 ans).

Les banques désireuses de garantir au maximum leurs créances pour pouvoir les revendre demain, accordent aux organismes de cautionnements tels que CAMCA, CNP caution ou Crédit Logement un plein pouvoir de décision sur les demandes de crédit immobilier des ménages français. Ces fonds mutuels de garantie n’acceptent leur cautionnement qu’aux conditions qu’ils ont eux même définis : un taux d’endettement inférieur à 33%, un apport suffisant pour financer l’ensemble des frais, et une situation stable et durable au niveau du travail. Tous les ménages français ne répondant pas à ces critères se verront refuser leur crédit immobilier par les banques généralistes et se tourneront immanquablement vers des organismes de crédit dits spécialisés acceptant des garanties hypothécaires, mais proposant des taux d’emprunt immobilier plus élevés en contrepartie du risque provoqué.

Le besoin de liquidité des capitaux bancaires, la raréfaction du crédit risquent à terme d’opérer une sélection de plus en plus sévère sur la distribution de crédit immobilier. Seuls, les ménages répondant à des critères précis pourront négocier leur taux de crédit immobilier. Les autres couples se contentant d’obtenir un crédit immobilier accepteront des conditions de taux moins intéressantes sur le marché. Ces deux éléments provoqueront une hausse générale des taux d’emprunt immobilier à compter du mois de septembre 2009. Contrepartie : le prix de l’immobilier continuera à baisser vu le manque de demandes de transactions immobilières.

A vos calculettes…
 

Les taux de crédit immobilier continuent leur baisse ! - 24/08/2011

Les taux de crédit immobilier continuent leur baisse. En effet les meilleurs taux de prêt immobilier se négocient aux alentours de 4,3% sur 20 ans, de 4,6% sur 25 ans et 4,8% sur 30 ans. Même si, à l’avenir, elle est de moindre amplitude, cette baisse de taux des crédits immobilier devrait continuer dans les prochains mois pour permettre au plus grand nombre de réaliser leur achat immobilier en obtenant les meilleurs taux de credit immobilier enregistrés depuis Mars 2007.

De plus, les réseaux bancaires remettent sur le marché des prêts immobiliers, les taux révisables capés. Même si l’opportunité est réelle, restons méfiants et prenons soins de vérifier l’écart proposé entre le taux révisable et le taux fixe. Plus cet écart de taux est important, plus il sera intéressant de choisir ce type de prêt. En effet, le risque de taux sera compensé par le gain financier réalisé sur les 12 premiers mois, l’idéal étant de choisir son pret immobilier à taux révisable capé à 1%. Dans ce cas le risque de taux est négligeable.

Par exemple pour un prêt immobilier de 150 000€, on peut vous proposer soit un taux fixe sur 25 ans de 4,75% pour des échéances de prêt immobilier de 855€ ou un taux révisable capé 1% à 3,83% pour des mensualités de 777€. Le gain de taux est de 855€ – 777€ = 78€ mensuel soit de 78€ X 12 mois = 936€ annuel.

Dans le cas d’une hausse maximum (1%) dés la 13ème échéance et en partant du principe que le taux reste à ce niveau (4,83%) pendant toute la durée restante du prêt immobilier, l’échéance serait de 859€.

On s’aperçoit que le risque de taux est de 4€ (859€ - 855€) sur une durée de prêt immobilier de 288 mois (300 mois – 12 mois déjà remboursés).
Le risque de taux global est donc de 4€ X 288 mois soit 1 152€.

Le gain de taux de la première année étant de 936€, la perte nette est de 1.152€ - 936€ = 216€.

Le risque de taux est donc de 216€ sur 25 ans. De plus, l’emprunteur immobilier bénéficiera d’une éventuelle baisse de taux.

L’offre de prêt immobilier en taux révisable capé à 1% reste une véritable opportunité financière si l’écart entre le taux fixe et le taux révisable est au moins égal à 0,70%.
C’est le cas aujourd’hui.
 

Les taux de crédit immobilier baissent - 23/08/2011

Comme prévu, les taux de credit immobilier continuent à baisser. En effet, les taux des emprunts immobiliers se négocient sur des bases inférieures à 5% sur le long terme(durée supérieure à 20 ans). Cette baisse de taux de credit, conjuguée avec la baisse des prix de l'immobilier, crée un climat favorable pour devenir propriétaire de son logement.

Au vu des différents indices monétaires, cette baisse devrait se poursuivre tout au long de l'année 2009. La volonté du gouvernement, les nouveaux cadres fiscaux, les intérêts déductibles directement de la feuille d'impôt, le nouveau prêt à zéro pour cent, permettent à ce jour de négocier son prêt immobilier aux alentours de 3,2% (taux moyen). On retrouve donc un niveau équivalent à 2005, qui pourrait à terme relancer les prix de l'immobilier à la hausse.

Il est judicieux de se pencher sur l'acquisiton de son logement dès maintenant et ne pas attendre de futures baisses de taux. De cette manière, vous profiterez d'un taux de prêt immobilier interessant sans prendre le risque de perdre ce bénéfice par un prix de l'immobilier plus élevé.
 

La relance économique - 23/08/2011

Le besoin de logements locatifs étant évalué à 500 000 logements supplémentaires par an, pour une production en chute libre (évaluation à 330 000 logements supplémentaires en 2009) a conduit Nicolas Sarkozy à faire le choix de la relance dans la construction de logements neufs.

Construire c’est aussi faire le choix de l’emploi alors que la fédération française du bâtiment prévoit une vague de perte d’emploi sur ce secteur de prés de 40 000 alors que ce secteur d’activité en créait 30 000 jusqu’en 2008.

C’est pour ces différentes raisons qu’un certain nombre de mesures ont été mises en place.

Première mesure et non des moindres est le doublement du Prêt à taux 0% (PTZ)

Ce prêt dont les intérêts sont compensés par l’état, est destiné à l’achat de la première acquisition principale (être locataire depuis au moins 2 années) et est dispensé sous conditions de ressources. Toutefois prés des 2/3 des ménages désireux de devenir propriétaires peuvent en bénéficier.
Le PTZ représentait jusqu’à ce jour entre 10 et 15 % du prix d’achat de l’immobilier. Il devrait s’étendre à + de 100 000 ménages nouveaux accédant et représenter 30% du prix d’achat. Couplé avec le PASS foncier, il devrait relancer la construction et éviter une perte d’emplois sur ce secteur d’activité.

Relancer le neuf est certainement plus opportun en terme d’emplois que d’investir sur l’ancien. En effet, soutenir de manière identique l’achat d’ancien ne ferait que relancer la hausse des prix de vente.

Seconde mesure : les intérêts d’emprunt déductibles.
Les ménages ayant acquis leur logement depuis 2007 peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leur impôt sur le revenu. Les ménages non imposables recevront un chèque du Trésor Public, les autres bénéficieront d’une réduction sur le montant de l’impôt à payer.
L’avantage fiscal est de 40% du montant des intérêts d’emprunt la première année et de 20% les quatre années suivantes dans la limite du plafond (750€ par an pour une personne seule, 1.500€ pour un couple, plus 100€ par personne à charge).
Cette mesure très importante devrait favoriser l’accession à la propriété de nombreux ménages et relancer le marché de l’immobilier sur le neuf et par répercussion sur l’ancien.

Au vu de ces différentes mesures couplées à la baisse des taux directeurs qui devraient se répercuter début 2009, il devient opportun pour les locataires désireux d’accéder à la propriété de se pencher réellement sur le sujet.
 

Pret a l'accession sociale (P.A.S.) - 23/08/2011

Les plafonds des revenus fiscaux pour l'obtention au prêt à l'accession sociale (P.A.S) ont été revus à la hausse. En effet ces plafonds de revenus ont été alignés à ceux pour l'obtention du prêt immobilier à 0% et, de fait, concerne un plus grand nombre d'emprunteurs.
Toutefois, il ne faut pas ignorer que d'autres condtitions d'obtention sont toujours éxigées.
La premiere condition est le financement des frais d'acquisition immobilière à savoir les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier bancaire.
A noter que seule, une garantie hypothécaire peut être mise en place en couverture du prêt immobilier. Son coût est néanmoins plus faible que le coût d'une hypothèque classique. En outre, les sociétés de cautionnement ne peuvent couvrir ce type de financement immobilier. L'accés à une caution via Crédit logement, à la CAMCA (Ste de cautionnement du crédit agricole), ou à tout autre cautionnement n'est pas possible.
Les avantages principaux du P.A.S sont le versement des aides pour le logement (A.P.L.), l'exonération d'un certain nombre de taxes sur les projets immobiliers neufs et dans plusieurs banques, l'accés à une grille de taux de prêt immobilier plus attractive.
Dans la mesure ou l'ensemble des conditions d'accés au P.A.S. sont obtenues, un emprunteur a interêt à réaliser pleinement ce type de prêt même si dans un premier temps, il ne peut prétendre au versement des A.P.L.
 

Evolution des prets immobiliers - 23/08/2011

Après plusieurs mois de hausse des taux d’intérêts (+ 0,45%) entre Juillet et Aout 2008, les taux d’emprunt immobilier auprès des particuliers enregistrent une légère baisse depuis le début de Septembre 2008.

Cette détente des taux de crédit immobilier permet aux banques, dans un premier temps de reconstituer leur marge en ne répercutant pas instantanément cette baisse des taux d’intérêts.
En effet, suite aux hausses successives des taux depuis le début de l’année 2008, les banques ont souvent renié sur leur marge commerciale afin de distribuer du crédit.

Après cette période de reconstitution, elles devraient dans les semaines qui viennent répercuter cette baisse auprès des particuliers, désireux de réaliser un achat immobilier.

De plus, beaucoup d’organismes bancaires n’ont pas à ce jour réaliser leurs objectifs commerciaux er financiers. La distribution de crédit devrait en être facilitée dans une certaine mesure.

Toutefois, ne nous y trompons pas, les conditions d’obtention de crédit immobilier seront à l’avenir beaucoup plus difficiles. Les organismes financiers demanderont un taux d’endettement inferieur à 33%, et un apport suffisant pour financer les frais inhérent a l’acte d’achat immobilier comme les frais de notaire, les frais d’agence immobilière et les frais de garantie.
L’apport minimum devrait se situer aux alentours de 15 à 30 000€ ; capital qui sera difficile à obtenir, pour un jeune couple désireux de s’installer.

Cette exigence devrait ralentir la croissance immobilière et provoquera, il est probable, une légère baisse des prix

De plus, la perte des actifs bancaires liée au « SUBPRIMES » et l’exigence Européenne d’un minimum d’actif (20% du total des crédits distribués) amènera les banques à réviser leurs conditions d’octroi d’emprunt immobilier.

Afin de réaliser tout de même leurs objectifs, nous devrions continuer à bénéficier de taux attractifs dans la mesure où nous satisfaisons à leurs critères d’exigibilité (apport mini et taux d’endettement).

Au vu de ces différents éléments, les taux de crédit immobilier devraient continuer à baisser et permettre d’obtenir des taux se situant aux alentours de 4,80% sur 20 ans, 5,20% sur 25 ans et 5,50% sur 30 ans.

D’autres banques proposeront de nouveaux produits de financement immobilier en allongeant les durées de crédits immobiliers mais n’hésitant pas à augmenter les taux pour les situer à prés de 6,00% sur des durées supérieures à 30 ans puisqu’elles sont en situation de quasi monopole sur ce type de produit.
 

Immofi change de nom pour devenir CrediFimmo - 23/08/2011

Immofi, courtier en prêt immobilier, adopte un nouveau nom, CrediFimmo, afin de symboliser davantage l'ensemble de solutions et de services qu’elle offre dans le financement et le rachat de prêt immobilier.