Actualités du prêt immobilier et credit immobilier

OAT et taux de crédit toujours en baisse - 02/05/2013



OAT et taux de credit immobilier

Indice de référence pour l’évaluation des taux de prêt immobilier distribués aux particuliers, les OAT (Obligations assimilées au Trésor) ont enregistrés une nouvelle baisse en ce début de mois de mai 2013.

Immédiatement répercutée sur les taux de credit immobilier, cette baisse permet aux emprunteurs de bénéficier de taux attractifs aux alentours de 3% sur 15 ans, 3.15% sur 20 ans, 3.55% sur 25 ans.

Crédit et core tier one

Toutefois, le marché reste tendu puisque la nouvelle réglementation (Ratio core tier one) reste de vigueur. Ce ratio mesure la solidité financière des banques et leur capacité à faire face aux risques éventuels liés à leurs activités (non remboursement des crédits distribués, perte des actifs…).

Pour faire simple, les banques doivent détenir un % de fonds propres par rapport à leur activité de distribution de credit et de placement.

Lors de sa création en 1988, ce ratio était de 8%. Cela indique que le rapport à cette époque devait être de :

Fonds propres / Credit  + placement = 8%.

2008 : Durcissement

La crise de 2008 a démontré que ce ratio était insuffisant pour faire face aux enjeux financiers de stabilité d’autant plus que les banques ont détourné ce principe dans le cadre de la titrisation. Elles ont en effet, transformé leurs fonds propres en titres négociables sur le marché.

Conséquence importante de la crise de 2008,le ratio à été augmenté pour passer à 11% à l’année 2015 + un matelas financier de 2.5% à constituer d’ici 2019.

Objectif du jour pour les banques: atteindre rapidement ce ratio et pour ce faire, distribuer moins de crédit et emmagasiner les résultats afin de les basculer dans les fonds propres.

Objectif qui va à l’encontre de l’investissement des entreprises et à la croissance en général. La distribution de crédit immobilier restera difficile d’accès aux particuliers. Les exigences d’apport, de revenus et de taux d’endettement restant très restrictifs, l’activité du bâtiment et de la distribution de prêts immobiliers nécessaires à l’activité stagnera tant que les banques n’auront pas réalisé ce fameux ratio.

Baisse des taux et relance économique

La baisse des taux offerts aux particuliers ne s’harmonise pas avec relance économique puisque l’accès au credit reste compliqué. Une offre à 0% peut être alléchante mais si personne ne peut y prétendre, à quoi cela sert il -

Plan de relance Bâtiment 2013 - 31/03/2013

Face à une situation catastrophique dans le secteur du bâtiment, Francois Hollande à présenté cette semaine son « plan bâtiment 2013 » destiné à relancer les métiers de la construction.

Il est bon de préciser que les mises en chantier ont chutées de + de 20% entre Décembre 2012 et Février 2013. Pour ce qui concerne la construction de maisons individuelles dans le parc privé, la situation n’est pas meilleure. Prés de 25% de baisse sur cette même période.

Selon les chefs d’entreprise, la conjoncture continuera à se détériorer en 2013 si aucune mesure ne vient encourager la mise en chantier tant dans le secteur privé que dans le secteur social.

Les professionnels du bâtiment attendaient donc des mesures phares afin de créer un choc et éviter ainsi la suppression de 40 000 emplois pour 2013 dans le secteur du bâtiment.

Pour rendre compte de la situation, le président de la Fédération Française du Batiment a utilisé une référence frappante."L'année devrait se solder sur un recul de 35 000 personnes, soit, si je peux me permettre cette comparaison, l'équivalent d'un site de Aulnay par mois"

« Agir et rapidement » est le leitmotiv de ce plan de relance. Il s’articulera autour de 4 grands axes. Simplification des procédures, baisse de la TVA sur les logements sociaux, prime de rénovation, label de compétence pour les artisans.

Simplification des procédures :

Quelques soient les intervenants (promoteurs, constructeurs, élus), tous sont d’accord pour constater que les procédures de mise en chantiers sont trop complexes et trop nombreuses. Il sera mis en place une procédure administrative unique dés lors que le nombre de logements sera suffisant. A ce jour, les procédures se cumulent sur 2 ou 3 années avant même d’obtenir le permis de construire. Ce délai devrait être ramené à 18 mois maxi.

Autre grande réforme : la limitation des procédures abusives de contentieux qui devrait débloquer la construction de 30 000 logements rapidement.

De plus, il ne sera pas créé de nouvelles normes supplémentaires sur les 2 prochaines années afin de simplifier la vie des professionnels.

Baisse de la TVA sur les logements sociaux.

Alors qu’elle était prévue à 10% en Janvier 2014, la TVA sur la construction de logements sociaux, ne sera en fait que de 5%. Le président de la république, François Hollande, espère atteindre l’objectif  de la construction de 150 000 logements sociaux pour l’année 2013. Il est dommage, ceci dit, que ce taux de TVA ne soit pas appliqué pour la construction des logements du secteur privé. Secteur devant faire face à une crise beaucoup plus importante.

Prime de rénovation.

Une aide à la rénovation de leur logement de 1 350€ sera distribuée aux ménages dont les revenus n’excèdent pas 35 000€ par an. Cette aide viendra s’ajouter aux dispositions déjà existantes.

Label de compétence pour les artisans.

Pour pouvoir bénéficier des aides d’état lors de la rénovation de leur logement, les ménages devront faire appel à un artisan labellisé

Le label conditionnera les aides publiques accordées aux ménages et leur garantira un coût maîtrisé pour les travaux à préciser le chef de l’état.

A ce stade de travail, il est évident que le chef de l’état ne peut détailler son plan de relance. Il nous promet cependant une vingtaine de mesures supplémentaires pour le budget 2014.

L’activité du bâtiment est conditionnée aussi par la distribution de crédit  en vue de son financement. Espérons simplement que les banques et les organismes de crédit participeront à ce projet et ouvriront plus aisément les lignes de credit en direction des ménages français. Ce sont eux, en effet qui sont les consommateurs finaux. Si rien ne se passe à ce niveau, aucune mesure ne sera vraiment efficace et nous subirons une perte d’emplois catastrophique dans les secteurs du bâtiment et de l’immobilier en général !

Attendons les 20 mesures, nous verrons bien…

Stabilité des taux de credit immobilier - 11/03/2013



Après plusieurs mois de baisse, les taux des crédits immobilier se stabilisent en ce début du mois de Mars 2009. En effet, la plupart des sociétés de credit ont reconduit leurs grilles de taux au mois de Mars en s’alignant sur celles déjà fournies au mois de Février.

Nous ne devrions plus assister à de nouvelles baisses des taux dans les mois à venir. C’est peut être l’ultime occasion de devenir propriétaire de son logement en profitant de prêt immobilier à des taux attractifs ou de renégocier son credit immobilier déjà en cours.

Constat est de faire que les principaux intéressés de ces taux historiquement bas sont avant tout les propriétaires qui renégocient leurs prêts immobiliers afin de raccourcir la durée d’engagement de remboursement. Une baisse de 1% correspond en moyenne à un gain correspondant à 3 années.

Malgré une grille de taux au plus bas, le nombre de nouveaux emprunteurs accédant à la propriété continuent à décroître de manière inquiétante. 35% de credit en moins en ce début 2013 par rapport à 2012. Cela provient notamment de l’acquisition dans le neuf puisque le coût des maisons BBC est supérieur de 20% à celui d’une maison RT 2005. Si à cela on rajoute le prix des terrains qui ne baissent pas, il n’est pas difficile de comprendre cette conjoncture.

La question reste simple. Faut il renoncer à des taux historiquement bas ou vaut-il mieux assister à une légère hausse des taux qui pourrait à terme provoquer une baisse des prix de l’immobilier en général? En claire vaut il mieux emprunter à un coût très faible ou mieux vaut il emprunter moins?

Un différentiel de 0,2% sur 25 ans correspond à une vingtaine d’Euros par mois. Si nous assistions à une baisse de 5% de l’immobilier, les gains seraient à peu prés identiques. Si ce n’est qu’au moment d’une éventuelle revente, mieux vaut avoir acheté le plus bas possible pour espérer un gain substantiel en terme de plus-value (non imposable dans le cadre de la résidence principale).

Le plus compliqué à ce jour, c’est d’accéder à la propriété. Les banques ne prêtent pas si facilement et l’immobilier reste couteux. Normalement le prix de l’immobilier évolue à l’inverse des taux de crédit. Nous n’assistons pas à cette règle fondamentale en ce moment.

Alors quoi faire ?

Position d’attente pour un éventuel achat immobilier. Les prix devraient baisser en 2013.

Opportunité pour la renégociation des crédits en cours et ne pas attendre une hausse des taux pour revoir ces conditions de son prêt immobilier.

Renégocier son prêt immobilier - 07/02/2013

Depuis plusieurs mois, les taux de prêt immobilier n’ont jamais été aussi bas. A ce jour, avec des taux moyens aux alentours de 3,05% sur des prêts dont la durée est inférieure à 20 ans, il est légitime pour l’emprunteur de s’interroger sur l’opportunité de renégocier son crédit.
Cette opération consiste à réaliser un nouvel emprunt au taux du jour pour solder par anticipation le crédit en cours. En règle générale, le nouvel emprunt est réalisé dans une autre banque qui demandera en contre partie la domiciliation des revenus des emprunteurs.
Avant toute démarche pour renégocier son prêt immobilier, il est bon de vérifier plusieurs éléments:

Le taux et le capital restant dû

La différence entre le taux initial et les taux proposés doit être suffisante. Notion un peu flou puisque l’écart nécessaire est en fonction du capital à reprendre. Plus le capital restant dû est important plus il est intéressant de renégocier son prêt immobilier. Par exemple, un écart de taux de 1% représentera un gain pour la première année de 1 000€ si le capital à reprendre est de 100 000€ alors qu’il sera de 2 000€ dans le cas d’un capital restant dû de 200 000€.

La durée du prêt immobilier.

Les taux de prêt immobilier sur les durées courtes sont historiquement bas. Il est beaucoup plus avantageux de profiter de la baisse des taux de prêt immobilier pour diminuer la durée de celui ci que pour baisser son échéance mensuelle sauf cas particuliers.

La valeur hypothécaire du bien refinancé.

Les banques demandent que la valeur intrinsèque du bien soit supérieure ou égal au montant du credit refinancé. En effet, la différence s’enregistrera en apport et permettra de mieux négocier les nouvelles conditions du crédit immobilier.

Les gains enregistrés.

Le simple fait de vouloir renégocier son prêt immobilier aux conditions actuelles génère des frais bancaires.

Les indemnités de remboursement anticipé correspondent à 6 mois d’intérêt avec un plafond de 3% du capital remboursé.

Les frais de mise en place de nouvelles garanties telle que l’hypothèque ou la caution.

Les frais de courtage immobilier si il y a lieu.

Tout ces frais peuvent être incorporés dans le nouveau crédit et doivent dés lors être compensés par le différentiel de taux.

Le prêt à taux 0%.

Certaines banques demandent à ce qu’il soit racheté en cas de remboursement total du prêt principal. Du coup, le bénéfice du PTZ est annulé et doit être compensé par l’écart de taux.

Le positionnement de sa propre banque.

Avant toute démarche, il peut être judicieux de se rapprocher de sa banque pour vérifier son positionnement sur une possible renégociation du crédit.

Les assurances de prêt.

Il peut être intéressant de revoir les conditions, le coût, et la qualité des garanties qui couvrent le prêt immobilier initial afin de les comparer avec des assurances en délégation par exemple. En règle générale, les assurances initiales ont été souscrites auprès du prêteur et peuvent faire l’objet d’une reprise par une assurance déléguée (loi Lagarde) à un coût largement inférieur et présentant dans certains cas de meilleures garanties.

En bref, renégocier son crédit ou ne rien faire ...

En définitive, il est quasiment impossible pour un particulier de vérifier l’opportunité de renégocier son crédit et de profiter de la baisse des taux de prêt immobilier. En fait, cette opportunité dépend de beaucoup de variables comme les IRA, les frais de mise en place des garanties, les frais de courtage immobilier dans certains cas. Autant de frais qu’il faudra racheter dans le nouveau prêt.

Seule une étude sérieuse permettra de se faire une idée claire et précise des gains financiers qu’enregistrerait une telle démarche. Il est certainement intéressant pour cela de prendre contact avec un courtier en prêt immobilier afin de vérifier le bénéfice d’une telle renégociation.

Le jeu en vaut la chandelle…En effet, l’expérience de ce type d’opération nous permet d’affirmer que les gains peuvent être énormes et peut vous faire gagner au minimum 20 000€ en coût global de prêt. Il serait dommage de s’en priver.

Chute des crédits immobiliers - 25/01/2013

Après avoir enregistré une baisse de 4,2% en 2011, la demande de crédit immobilier en France a chutée de 26% durant l’année 2012 malgré des taux d’emprunt historiquement très bas. Pour l’année 2012, l’enveloppe des prêts immobiliers affectée à l’habitat se situe aux alentours de 120 milliards d’euros contre 160 milliards d’euros l’année précédente.
Incidence directe, le nombre des transactions immobilières à chuté de 18% en 2012 d’après la chambre des notaires (650 000 pour 800 000 en 2011).

Cette chute s’explique principalement par deux facteurs inhérents aux politiques mises en place depuis plusieurs années.
Les restrictions liées à la distribution du prêt à taux 0% qui notamment a disparu pour l’acquisition dans l’ancien.
Un dispositif fiscal de moins en moins intéressant dans le locatif neuf.

Pour 2013, les prévisions semblent indiquer que cette baisse continuera. En effet le nombre de crédits immobiliers distribués devraient continuer sur cette pente pour se stabiliser aux alentours de 110 milliards.

Pour cette nouvelle année, le marché immobilier restera morose. L’apport exigé par les banques pour octroyer un prêt immobilier se situant à prés de 20% du prix de l’acquisition continuera à exclure du marché les couples modestes et une grande majorité des primo-accédants. En ciblant cette population, en relâchant la pression bancaire, les transactions pourraient redémarrer et serait accompagnées de son cortège de nombreux emplois.
Autre piste: inciter fiscalement les ménages à rénover leur logement en ciblant sur les travaux liés aux économies d’énergie. Le bilan prévisionnel serait de 400 000 emplois non délocalisables qui seraient ainsi générés. "Quand le bâtiment va …tout va…Quand il s’enrhume c’est la France entière qui tousse." Et puis c’est notre balance commerciale qui ne s’en porterait que mieux…

Dans tous les cas, il ne semble pas que ce soit l’axe choisi. La baisse des conditions de revenu et de l’enveloppe distribuée au titre du prêt à taux 0% + 2013 , la fin du SCELLIER, un secteur bancaire en pleine crise et méfiant vis-à-vis des ménages français, une conjoncture économique dégradée, tout cela devrait nous amener à une nouvelle baisse des transactions immobilières en 2013. Seul paramètre susceptible de débloquer le marché immobilier : son prix. Toutefois, La FNAIM ne parie pas sur une baisse des prix importante en 2013. Tout au plus 2%. Pas de quoi réaliser une correction susceptible de relancer le marché.

Alors il faut attendre 2014…