Actualités du prêt immobilier et credit immobilier

Malgré la production de crédit en baisse (-25% entre 2010 et 2011), l'accession à la propriété reste la priorité et un objectif incontournable de nombreux ménages français. En effet, peut-être vaut il mieux régler une échéance de prêt un peu plus élevée à sa banque qu'un loyer à fonds perdus à son propriétaire bailleur.
Mais que choisir : du neuf ou de l'ancien. Lors de nos entretiens, nous constatons de plus en plus fréquemment une certaine incertitude dans ce choix.
Répondre à cette interrogation n'est pas si simple que cela. Plusieurs critères d'études doivent être pris en compte : la localisation du bien immobilier, sa performance énergétique, le financement possible et les garanties constructeurs.

La localisation du bien.

Se rapprocher de son travail permet d'éviter des coûts de transport importants. Les entreprises s'implantent en général en périphérie des grandes villes. L'idéal étant de trouver son logement à proximité de ces secteurs. Encore faut-il que du foncier se libère. La rareté des terrains constructibles aux abords des grandes villes provoque la hausse des prix au mètre carré. Conséquence immédiate : le prix du terrain représente fréquemment la moitié du coût total de l'acquisition immobilière.
Il est plus aisé d'acquérir un bien ancien sur ces secteurs ou les prix peuvent rester au cas par cas intéressants et les coûts de transport professionnels maitrisés.
Pour le neuf, la recherche d'un foncier disponible à un prix raisonnable amène les emprunteurs sur des terrains le plus souvent situés à quelques distances de leur lieu de travail. Les coûts de transport peuvent s'avérer importants entre le prix du carburant et l'entretien du véhicule.

La performance énergétique.

Les nouveaux matériaux utilisés dans la construction de logements neufs permet de bénéficier d'économie d'énergie qui peuvent s'avérer très importantes (notamment pour ceux qui répondent à la norme BBC). Sur les biens anciens, les performances énergétiques laissent parfois à désirer car l'on n'y apportait pas autant d'importance au moment de leur construction. Par ailleurs, les nouveaux systèmes de chauffage (géothermie, poële à particules ... ) permettent également à leurs utilisateurs de faire d'importantes économies d'énergies.

Le financement du bien.

Il existe de nombreuses aides de l'état pour le financement de neuf dont on ne bénéficie pas pour l'acquisition d'ancien. Le PTZ + (prêt à taux 0%) par exemple en est la démonstration évidente. En effet, il n'est distribué essentiellement que sur le neuf. Ces prêts aidés permettent de baisser les échéances mensuelles à régler au banquier créancier.
De plus, l'acquisition de neuf bénéficie de frais notariés réduits. En effet, les droits de mutation ne reposent que sur la valeur du terrain alors qu'ils sont supportés sur la totalité du projet dans l'ancien.

Les garanties proposées.

Contrairement aux biens neufs, les biens acquis dans l'ancien ne bénéficient pas de la garantie dommage-ouvrage.

Le choix n'est pas simple. Avant de boucler un projet immobilier, il est nécessaire de faire le point avec son banquier ou un courtier en financement. Il vous aidera effectivement à faire le point sur votre potentiel financier en vous expliquant les grandes différences entre l'acquisition du neuf et l'acquisition d'un bien ancien.

Fin Janvier 2012, la BCE a annoncé une baisse de l'OAT 10 ans qui est passé de 3.40% à 3.10%. Référence des taux d'intérêt proposés par les banques aux particuliers , nous n'enregistrons cependant pas de baisse significative des taux sur le marché des prêts immobiliers.

Soucieuses du respect du ratio Core Tier One qui oblige les banques à remonter leurs fonds propres, les organismes de crédit continuent leur politique de prudence en évaluant le risque sur le long terme ( > 20 ans) relativement important compte tenu de la baisse probable du prix de l'immobilier.
De ce fait, par répercussion à la chute de l'OAT distribué par le BCE, nous devrions assister à une baisse des taux sur les durées inférieures à 20 ans, et à une certaine stabilité des taux sur les durées > à 20 ans.

Beaucoup de banques à ce jour, rechignent à distribuer des crédits immobiliers sur des durées > 25 ans, estimant qu'elles auront des difficultés à récupérer le solde du capital prêté en cas de revente du bien à court terme. Elles estiment, en effet que les capitaux remboursés les premières années ne compenseront pas une éventuelle baisse des prix de l'immobilier dans le futur. Nous risquons donc de voir les taux de crédit baisser légèrement sur les durée < à 20 ans, entre -0,10% et -0,20%, et une hausse des taux sur les durée supérieures à 20 ans entre +0,15 et +0.25%, ce qui ramènerait les taux 30 ans aux alentours de 5%.

L'opportunité d'emprunter sur des durées > à 25 ans ne présentera plus aucun intérêt en terme d'échéances de prêt vu l'importance de l'écart de taux entre le 20 ans et le 30 ans. En effet, les mensualités seront quasiment identiques à l'avenir.

Si vous avez un projet immobilier en cours, nous vous conseillons de le boucler rapidement si vous avez l'intention d'emprunter sur 30 ans. Bientôt, il n'y aura plus aucun avantage à souscrire un prêt sur cette durée, et vous risquez fort de ne plus pouvoir emprunter.

Aprés la réforme du prêt à taux 0% 2012, la supression ou la restriction des avantages fiscaux liés à l'immobilier, Nicolas Sarkozy annonce de nouvelles mesures  destinées à accroître la construction de logements.

Première mesure : augmenter de 30% la surface habitable des logements neufs ou anciens par rapport aux autorisations délivrées par les mairies (COS).

"Cela donnera du travail à toute l'industrie du bâtiment et compressera les prix en augmentant l’offre de vente."

Certes mais qu'en est il des aides à l'acquisition telles que le PTZ, le PASS FONCIER, les intérêts d'emprunt déductibles de sa feuille d'impôt, la TVA réduite sur les travaux immobiliers - Après avoir rogné sur l'ensembles des aides, n'est ce pas un formidable recul -

En effet, augmenter la surface habitable des logements peut effectivement faire baisser les prix lorsque nous ne sommes pas en pénuries de logements. A ce jour, la situation est inverse. Offrir plus de logements neufs ou permettre l'agrandissement de logements existant n'aura que très peu d'incidences sur les prix qui resteront élevés. L'accession à la propriété sera toujours difficile pour les jeunes couples. Rien ne sert de promouvoir telle ou telle activité quand les contrats de travail  restent précaires, lorsque les taux d'intérêts sur le marché sont à la hausse et quand les banques rechignent à délivrer du crédit sur le marché. Sans apport au moins égal au paiement des frais d'acquisitions, l'accession est devenue impossible pour les ménages à faible revenu. Les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier bancaire représentent à eux seuls 18 000€ pour un projet immobilier de 200 000€. Vu la conjoncture, il est difficile pour des salaires modestes d'épargner une telle somme dans l'espoir de devenir propriétaire.

Le risque d'une telle mesure est la monopolisation des fonds propres des entreprises du bâtiment pour financer ce surplus de surface habitable avec en face des acheteurs potentiels incapables de les acheter. Des fonds propres monopolisés un passif bilanciel rempli de dettes à court terme fragilise une entreprise en période de crise et de croissance proche de 0%. Quelles seront les sociétés qui appliqueront une telle mesure quitte à prendre des risques -

Deuxième disposition, le président de la République annonce la libération des terrains appartenant à l'état d'ici 2015.

Cette disposition est intéressante dans la mesure ou elle permettra d’accroître le foncier disponible à l'accession. Si l'état n'est pas trop gourmand en proposant des terrains sur le marché à des prix raisonnables , cela aura un effet booster sur le marché et pourrait permettre aux jeunes de devenir propriétaires de leur logement.

Encore faut il que les banques jouent le jeux et plafonnent les taux sur le marché.

Mi figue mi raisin, toute politique a un coût. Ce prix à payer est compensé dés lors qu'on y met les moyens et les obligations et que l'ensemble des intervenants ont le même objectif : relancer les métiers du bâtiments. Si un des acteurs freine, tout cela n'est que perte de temps et d'énergies.

Nous sommes certainement sur la bonne voie. En libérant l'accession  et en développant le nombre de logements offerts sur le marché, Nicolas Sarkozy l'a certainement compris. Cependant il reste dommageable d'avoir supprimer ou diminuer le rendement fiscal et financier des épargnants privés investisseurs ( SCELLIER, LMNP...).

En effet, les rentrées fiscales et sociales étaient supérieures au manque à gagner par l'état en terme d'impôts.

Avant tout, la politique, les objectifs doivent aller vers l'emploi. En donnant du travail, nous permettrons aux jeunes d'épargner et d’investir dans leur logement. Seule, un objectif tendant vers ce but aura un effet positif sur la croissance en général et sur le bâtiment en particulier.

Soucieux de respecter un budget équilibré, l’état revoit à la baisse les avantages fiscaux permettant aux investisseurs immobiliers de réduire leur  impôt sur le revenu.

Politique déjà amorcée sur le budget 2011, les lois de finances publiées pour 2012 confirment cette tendance et réforment les principaux textes de lois concernant l’investissement locatif principalement la loi Scellier et le LMNP Censi  Bouvard.

Malgré la pénurie de logements locatifs en France, tous les cadres fiscaux ont été modifiés.

En premier lieu, la réduction d’impôt Scellier est revue à la baisse puisqu’elle passe de 22% à 13% pour les bâtiments BBC (Bâtiment Basse Consommation) et est totalement supprimé pour les autres logements (non BBC).

Pour continuer à bénéficier de l’avantage fiscal 2011, il fallait que le contrat de réservation ait été enregistré avant le 31/12/2011, la signature authentique devant avoir lieu au plus tard le 31/03/2012.

Pour bénéficier du nouveau cadre de loi Scellier 2012, l’acquisition immobilière doit faire l’objet d’un permis de construire déposé avant le 31/12/2012. Cette disposition  pourrait nous laisser supposer que ce dispositif sera revu ou supprimé en 2013.

Le LMNP Censi Bouvard voit sa réduction d’impôt passer de 18% à 12% en 2012.

Le statut LMNP n’a subi aucun changement, les amortissements et les charges déductibles s’opérant de manière identique à 2011.

En voulant réduire le déficit budgétaire, le gouvernement a décidé de limiter considérablement les niches fiscales, principalement celles liées à l‘immobilier. Nous pensons qu'il s'agit là d'une erreur de stratégie à long terme car la France a besoin de logements locatifs et de résidences avec services, notamment des établissements d’accueil pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et des résidences pour étudiants.

Par ailleurs, la construction de ces bâtiments génère un encaissement de TVA important pour l’état, et le maintien d’une activité qui emploie un très grand nombre de salariés.

Nous ne voyons comment l’état pourrait  financer lui-même ces dépenses tout en ayant comme contrainte le respect d’un déficit budgétaire équivalent à 3% du PIB.

Crédit consommation

Prêt < = à 1 524€	20,65%
Prêt > 1 525€ et <= 3 000€	13,98%
Prêt > 3 001€ et <= 6 000€	12,51%
Prêt > 6 001€	10,60%

Credit immobilier 

	4ème Trimestre 2011	1er trimestre 2012
Prêt taux Fixe	6,23%	6,24%
Prêt taux variable	5,61%	5,83%
Prêt relais	6,28%	6,43%