L'achat-revente
Le changement de la composition familiale, une mutation professionnelle ou tout simplement parce que l'on a envie de changer de domicile peut être difficile si l'on est déjà propriétaire de sa résidence principale et que l'on projette d'acheter un nouveau bien immobilier.
Il est vrai que l'idéal serait de revendre au même moment que la réalisation de l'achat. Toutefois, la revente peut s'avérer plus longue que prévue. En effet, le marché du prix de l'immobilier peut être à la baisse, la demande d'achat en déclin, autant d'éléments extérieurs qui peuvent compromettre la nouvelle acquisition désirée. Il existe toutefois une solution qui permet d'acquérir le nouveau bien tout en attendant la revente de son ancien logement : le prêt relais.
Le prêt relais permet de financer son nouvel achat en attendant de vendre son logement actuel.
Principe essentiel du prêt relais
Malgré les rumeurs, le principe du prêt relais reste simple.
Le plan de financement pour votre nouveau logement provisionne l'apport futur consécutif de la vente de votre bien actuel sous forme d'un crédit qu'on appelle le prêt relais.
Exemple
Prix de vente de l'ancien logement : 200 000 €
Capital restant dû à la banque : 50 000 €
Apport sur nouveau projet : 150 000 € fruit de la vente
Nouvelle acquisition immobilière : 250 000 €
Financement :
Relais : 150 000 €
Prêt banque : 100 000 €
Fonctionnement du prêt relais
Mise en place du relais
Dans l'exemple simplifié plus haut, il est évident que si le bien à vendre est l'objet d'une négociation de prix, le montant réel de l'apport sera inférieur au montant du relais de 150 000 €. Le vendeur se retrouverait à devoir mettre la main au porte-monnaie pour pouvoir solder son prêt relais. C'est pour cette raison que l'on va effectuer un abattement de 20 à 40% de la valeur estimée de l'ancien logement.
Exemple avec mise en place d'un relais à 80% de la valeur estimée de l'ancien logement.
Prix de vente de l'ancien logement : 200 000 €
Capital restant dû à la banque : 50 000 €
Apport sur nouveau projet : 150 000 €
Nouvelle acquisition immobilière : 250 000 €
Financement :
Relais : 110 000 € car [(200 000 € X 80%) - 50 000 €]
Prêt banque : 140 000 €
Dans ce cas, la prudence est de mise puisque si la vente est réalisée après une négociation à la baisse de 20 000 €, le vendeur pourra tout de même solder son prêt relais.
Pendant le relais
Assumer le remboursement du prêt actuel plus le paiement du nouveau prêt peut être impossible pour l'emprunteur. Plusieurs techniques financières ont été mises en place pour répondre à cette difficulté.
Paiement des intérêts sur le relais + différé total de paiement sur le prêt bancaire.
L'emprunteur ne réglera que les intérêts liés au prêt relais et bénéficiera d'un report sur le prêt bancaire. Il devra toutefois régler les intérêts de son prêt à la vente de son logement.
Il continuera à régler les échéances de son prêt en cours ayant financé son ancien logement.
Différé total de paiement sur le relais + différé total de paiement sur le prêt bancaire.
L'emprunteur ne réglera rien pendant la phase du relais.
Il n'aura qu'à régler les échéances de son prêt en cours ayant financé son ancien logement.
Paiement des intérêts sur le relais + paiement du prêt bancaire.
L'emprunteur réglera l'ensemble des charges pendant la phase du relais. Dans ce cas, il est en mesure financièrement de faire face au paiement des intérêts sur le relais, du remboursement de son prêt bancaire, et d'honorer les échéances du crédit lié à son ancien logement.
Fin du prêt relais
Une fois la revente de l'ancien logement effectuée, l'emprunteur aura l'obligation de solder le relais. Ce solde doit intervenir dans les deux années de sa mise en place. Dans l'exemple simplifié que nous avons pris, si le prix de vente réel a été de 185 000 €, la priorité sera de solder les encours restant dus sur l'ancien logement (50 000€). Après ce remboursement, il restera à l'emprunteur 185 000 € - 50 000 € soit 135 000 € qui seront affectés dés lors au remboursement du crédit relais.
135 000 € - 110 000 € = 25 000 €
Une fois le relais soldé, l'emprunteur disposera de 25 000 € qu'il pourra soit :