Courtier en prêt immobilier

L'achat ancien

Suivez pas à pas la chronologie d'une acquisition dans l'ancien.

Etape 1: OFFRE D’ACHAT
Vous avez trouvé le bien idéal et souhaitez le réserver.

L'offre d'achat réalisée par l'acquéreur

• L'offre d'achat est l'acte par lequel l'acquéreur potentiel manifeste sa volonté d'acheter le bien concerné à un prix arrêté.

• Elle n’est pas une formalité obligatoire.

• Cependant, elle est parfois demandée par les agences immobilières afin de confirmer votre position auprès du vendeur.

• L'offre est écrite et souvent d’ un délai de validité de 1 ou 2 semaines, au terme duquel l'offre devient caduque.

• L’ offre d'achat ne doit donner lieu à aucun versement d’argent au vendeur du bien immobilier.

• Dès lors que le vendeur accepte le prix proposé, la vente est prononcée et cette acceptation doit être écrite.

• Le compromis de vente peut ensuite être signé.


Etape 2: Compromis de vente ( ou promesse synallagmatique de vente )
Dans le compromis de vente (appelé également "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente aux conditions déterminées en commun. La signature du compromis permet de fixer un accord sur le prix du bien vendu, les conditions générales et particulières appliquées pour la vente, les conditions suspensives, ainsi que la date butoir à laquelle l'acte de vente doit être signé. La promesse de vente doit comprendre notamment :

Liste des éléments devant figurer dans un compromis de vente.

• l’état civil du vendeur et de l’acquéreur.

• la capacité civile des parties;

• l’origine de propriété permettant de vérifier que le vendeur est bien le dernier propriétaire et donc en droit de vendre son bien;

• le descriptif du bien : son adresse, sa nature, sa désignation cadastrale, et sa superficie;

• les éventuelles servitudes dont le bien pourrait être grevé

• les hypothèques et privilèges que le bien supporte;

• le prix du bien immobilier et le moyen de financement;

• la durée de validité de la promesse de vente;

• la date limite de signature de l'acte de vente définitif;

• les conditions suspensives;

• Les diagnostics devront également être présentés en annexes;

Délai légal de rétractation.

Le compromis de vente peut-être soit un acte authentique signé chez le notaire, soit un acte sous seing privé ( c'est-à-dire signé entre particuliers ). Sous seing prive, un délai de rétractation sera de mise.

L'acquéreur bénéficie donc de 7 jours. Pour un acte devant notaire, un délai de 7 jours de réflexion s’exécute. Ce délai démarre à compter du lendemain de la réception de la promesse de vente ( qui s’effectuera par lettre recommandée, ou qui vous sera remise en main propre ). Le vendeur, quant à lui ne bénéficie d’aucun droit de rétractation.

Rien ne vous oblige à établir un compromis de vente. Toutefois, il est fortement recommandé pour inscrire les accords entre vous et le vendeur et fixer les conditions et les délais de réalisation de la vente. Cependant, le compromis de vente est indispensable pour vous permettre d’obtenir votre prêt immobilier.

Le compromis de vente a généralement une durée de réalisation de 2 à 3 mois. Durée pendant laquelle des délais suspensifs s’exécutent.


Etape 3: LES CONDITIONS SUSPENSIVES
Un compromis de vente contient toujours des conditions suspensives. La vente n'a lieu que si ces conditions se réalisent. Parmi ces conditions suspensives, la plus importante est celle relative à l'obtention du crédit immobilier par l'acheteur. Condition essentielle de tout compromis de vente.

Il est absolument indispensable, comme pour toute condition suspensive, de fixer un délai de réalisation. Durant cette période, il est interdit au vendeur de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur.

L’unique condition suspensive régie par la loi est celle liée à l’obtention du prêt immobilier. Vous devrez tout d’abord justifier à date fixée dans les conditions suspensives avoir effectué des démarches de demande de prêt. Le plus souvent, il est d’usage de vous laisser un délai de 45 jours pour obtenir votre offre de prêt. Le délai ne doit pas en effet être trop court et il doit permettre à l'acquéreur d'obtenir son prêt.

Les autres conditions suspensives

D’autres éléments peuvent s’intégrer aux conditions suspensives, tels que :

  • - Le droit de préemption
  • - L’absence de servitudes
  • - L’inscription hypothécaire

La date de signature de l’acte authentique doit également apparaître dans les conditions suspensives. Il est d’usage que le délai entre la signature du compromis de vente et de l’acte final ne dépasse pas les 4 mois. Passé ce délai, l’acte ne sera plus enregistré par les soins du notaire, et les parties devront payer des droits supplémentaires.

Cas de non réalisation d’une condition suspensive

Si une condition ne se réalise pas, elle rend le contrat caduc. Si par exemple la banque vous refuse les prêts demandés, vous n'êtes plus tenu d'acquérir le bien. Si l'acquéreur ne veut plus acheter alors que toutes les conditions suspensives sont levées, le vendeur peut exiger de l'acquéreur le paiement d'une somme dont le montant est fixé dans la clause pénale du contrat (en général 10% du prix de vente). Une fois les conditions suspensives levées, à date fixée, l'acheteur et le vendeur se retrouvent pour signer cette fois un acte de vente définitif chez le notaire.


Etape 4: LA SIGNATURE AUTHENTIQUE
La signature authentique vient conclure la vente entre le vendeur et l’acquéreur. Le solde du prix de vente ainsi que les frais d’acte notarié doivent être versés par l’acquéreur. Lors de la signature de l’acte de vente, l'acquéreur, le vendeur et le notaire doivent être présents.

Par son statut d’officier public *, la signature du notaire confère un caractère officiel d’authenticité à l’acte. Il sera également revêtu du sceau de l’Etat. Le transfert de propriété s’effectue par la remise des clefs. L’acte notarié est établi en un seul original, que l’on appelle la « minute » *, et qui est conservé par le notaire. A partir de cette « minute » , le notaire établit des copies authentiques des actes qu’il remet à chaque partie. Dans le cas où l’acquéreur et le vendeur disposent chacun d’un notaire, le notaire du vendeur peut également être présent. On notera qu’aucun surcoût n’interviendra, les deux études se partageront les honoraires.

L'acte de vente doit contenir:

  • • L'identité exacte des acquéreurs et des vendeurs
  • • L’origine de la propriété
  • • La désignation exacte du bien
  • • Les références cadastrales
  • • Le prix de vente
  • • Les modalités de paiement
  • • Il doit également comprendre un certain nombre d’annexes tels que les diagnostics


Quant au titre de propriété: il ne parvient à l'acquéreur que quelques mois plus tard.