Courtier en prêt immobilier

L'investissement locatif

Les grandes lignes de l'investissement locatif

Scène 1: présentation
A travers notre expérience dans le courtage en prêt immobilier, nous avons constaté qu'à ce jour les principales préoccupations des français sont :

• Se générer un revenu net d'impôt et garanti

• Se préparer une retraite sécurisée et transmissible

• Se constituer à terme un capital important et assuré

• Tout en bénéficiant d'une prévoyance familiale assurant ces objectifs

L'investissement locatif peut répondre à ces préoccupations tout en vous assurant le meilleur rendement de votre épargne sur le court et moyen terme.

Nous allons, à l'aide de cette vidéo, vous expliquer notre manière d'appréhender cette mécanique financière et immobilière et vous montrer les avantages que vous pourrez en tirer.


Scène 2: s'informer
Toutefois, même si investir dans la pierre locative reste un des placements des plus judicieux, il ne s'agit pas de se lancer tête baissée et prendre des risques inutiles.

1ere des priorités : être informé.

Ou investir ? Dans quelles conditions ? Quelles sont les règles fiscales à respecter ? Comment appréhender et gérer l’investissement dans le temps ? Autant de questionnements auxquels, de toute façon, il faudra apporter une réponse adéquate et de qualité avant de réaliser son investissement.

2éme priorité : Connaitre son budget et évaluer ses besoins et ses objectifs.

Il serait risqué de se lancer sans avoir fait le point précis sur sa capacité, et sur les objectifs patrimoniaux à mettre en œuvre pour arriver à son but. Quel thème faut-il aborder ? La prévoyance familiale ? L'aspect fiscal ? La rentabilité financière d'un placement ? La succession ? La transmission d'un patrimoine ?

Un investissement locatif n'est pas une mince affaire. Il faut bien y réfléchir avant d'acquérir un bien en vue de sa location.

Comme vous pouvez vous en douter, la location d'un bien immobilier suppose la perception d'un loyer. Tout revenu, Quelle qu'il soit, doit être déclaré fiscalement .


Scène 3: la 2044
Une fois par an, vous devrez remplir un compte de résultat : une 2044.

Elle se présente ainsi :

Vous allez déclarer un ensemble de charges

• Les intérêts d'emprunt

• Les frais réels de gestion

• Les éventuels travaux effectués

• La taxe foncière

Qui vont définir la somme des charges

Vous allez également déclarer les Produits :

A savoir les loyers perçus ( qui seront ici, égales à la somme des produits )

Si la somme des charges est supérieure à la somme des produits, l'opération va générer un déficit foncier. Ce déficit foncier est reportable sur les autres revenus dans la limite de 10 700€ par an. Au-delà, le déficit est reportable sur les revenus de même nature des 10 années suivantes.

Votre revenu imposable global va, en conséquent, baisser, ce qui va avoir un impact sur la diminution de votre impôt sur le revenu.

Nous nous trouvons donc ici, en présence d'un gain fiscal qui financera une partie de l'opération.



Si, en revanche, la somme des produits est supérieure à la somme des charges, l'opération va générer un revenu foncier. Ce revenu foncier va augmenter votre revenu imposable global et donc, par conséquent, une hausse sur votre impôt sur le revenu sera générée.

Nous notons donc une perte fiscale qu’il faudra financer.

Scène 4: le compte de gestion
Afin de pouvoir gérer cette opération au mieux, vous allez devoir ouvrir un compte de gestion, exclusivement destiné aux opérations correspondantes à votre investissement.

Sur ce compte de gestion, nous allons trouver:

  • • Vos remboursements de prêt ( Prenons un exemple d'une mensualité de 500€ ) Ces remboursements seront prélevés sur ce compte de gestion.
  • • Les loyers perçus ( par exemple, 400 € ) seront virés sur ce compte
  • • Les charges relatives aux frais réels de gestion ( nous les estimerons, ici, à 100 € ). Représentent également une opération débitrice.
  • • Nous allons définir l'épargne que vous devrez mettre en place. Prenons les loyers, moins la somme du remboursement du prêt + les charges de gestion locative nous devrons donc effectuer une épargne de 200€
  • • Maintenant, sur ces 200€ d'épargne, nous allons réinvestir le gain fiscal pour financer une partie du projet. Imaginons qu'il est d'un montant de 100 € par mois.e
  • • L'épargne nette sera alors ici de la différence entre l'épargne calculée précédemment et le gain fiscal réinvesti, soit 100 €. Vous devrez donc tous les mois effectuer un placement de 100€ sur ce compte de gestion, afin d'être toujours en solde créditeur et tous les ans réinvestir le gain effectué sur votre impôt sur le revenu.


Prenons maintenant une revente dans 10ans. Sur une valeur d'achat de 120000€, nous allons partir du principe où aucune plus-value ne sera effectuée sur la revente du bien.

Sur les 120000 € perçu de la vente, vous allez devoir rembourser votre prêt en cours.

Sur une durée de 10 ans de remboursement de prêt, vous allez avoir remboursé en moyenne 40% du capital soit ici un capital restant dû de 120 000€. Ce qui nous donne le gain effectué sur l'opération.

En effectuant une épargne mensuelle de 200€ pendant 10 ans,( 100€ d'épargne nette + 100€ de gain fiscal) sur cette opération, je me génère un placement de 80 000€.

Scène 5: le rendement
Calculons maintenant le rendement de ce placement.

Le calcul est simple :

En épargnant tous les mois 200 €, pendant 10 ans, à quel taux devrais-je effectuer mon placement en banque afin d'avoir un capital constitué de 80 000€ au bout des 120 mois?

21%

Un rendement bien plus intéressant que tout autre support de placement.