Actualités du prêt immobilier

Les recommandations du Comité de Bâle ainsi que la directive MCD laissent à penser que de profonds changements pourraient intervenir sur le marché Français du crédit immobilier, en prêt classique comme en regroupement de prêts. Explications.

Mieux encadrer le crédit, limiter les risques

Le Comité de Bâle réfléchit depuis 2015 sur la mise en place de solutions permettant de limiter le risque que prennent aujourd’hui les banques à prêter aux particuliers. En effet, l’axe de réflexion est orienté sur les risques liés à une nouvelle crise financière et donc le transfert de cette notion de risque sur l’emprunteur plutôt que le prêteur.

Actuellement, ce sont les banques qui prennent le risque de ne pas revoir leurs fonds, en accordant des crédits sans garanties supplémentaires à l’hypothèque ou au cautionnement. Cela impliquerait donc de prêter à des emprunteurs ayant au minimum un apport, ayant un profil rassurant (revenus importants, fonction publique) et un endettement très bas. Autrement dit, le crédit et le regroupement de crédits immobilier ne seraient plus accessibles pour les emprunteurs modestes, ils seraient les premiers touchés.

Changement sur les crédits hypothécaires

En ce qui concerne le regroupement de prêts, la directive MCD (Mortgage Credit Directive) prévoit d’uniformiser la nature du financement qui comprendra une hypothèque, c’est-à-dire qu’à l’heure actuelle il existe deux types de regroupement d’emprunts : immobilier et consommation. C’est la part des encours immobiliers à reprendre qui détermine la nature du financement, au-dessus de 60%, c’est immobilier, en dessous de 60%, c’est un financement à la consommation.

En appliquant à la lettre la directive MCD, toute prise d’hypothèque serait assimilée à un financement immobilier, où les taux d’usures sont particulièrement bas. Cela signifie un gain pour l’emprunteur puisque la présence d’une garantie permettre de profiter de taux plus intéressants mais cela signifie aussi une baisse de rentabilité (plus aucune marge) pour les banques et les organismes financiers. Les banques n’auraient plus aucuns intérêts à proposer ces offres de financement aux emprunteurs, qui plus est aux emprunteurs modestes, une fois de plus directement impactés par ces mesures. 

L’arrêté du 26 Février 2016 a fixé le tarif des notaires.

Paru le 28 Février au Journal Officiel, ces tarifs entreront en vigueur au 1^er Mai 2016

LE NOTAIRE

Le Notaire est à la fois officier public et professionnel libéral.

Concernant le droit de l’immobilier, son intervention en tant qu’officier public est exigé.

Lorsque que son action n’est pas obligatoire, il a le pouvoir d’authentifier les actes, ce qui leur procure une valeur juridique qu’un acte sous seing privé ne possédera pas.

Il détient la force probante, la date certaine et la force exécutoire.

Outre ses interventions en terme de conseils, les tarifs des actes notariés sont tous réglementés par le décret du 8 Mars 1978 faisant l’objet d’une actualisation en Février dernier.

TARIF REGLEMENTE

Depuis le décret du 26 Février 2016, le notaire a la possibilité d’appliquer une remise plafonnée à 10% sur ses honoraires ( ou émoluments ).

Cette remise doit néanmoins être accordée à tous les clients de l’étude sans exception.

Concrètement, toutes les acquisitions supérieures à 150 000€ pourront accéder à cette remise.

Cette remise peut aller jusqu’à 40% sur des actes portant sur des biens d’une valeur importante.

Quant aux transactions de faible montant, les tarifs doivent baisser considérablement. Les émoluments seront plafonnés à 10% de la valeur des biens avec un tarif minimum de 90€.

Le prix des prestations sera identique quelque soit la zone géographique et quelque soit le client.

Une économie globale devrait donc se faire sentir de 2.5% des frais des notaires.

A SAVOIR :

Ces tarifs seront en outre, réévalués dans 2 ans.

Les émoluments des prestations effectuées avant le 1^er Mai 2016, ou à l’engagement d’un des notaires intervenant de frais ou débours,  restent toutefois régis par l’ancien tarif.

La garantie : Cautionnement ou hypothèque

Afin de vous accorder votre prêt, votre banque exigera de mettre en place une de ces garanties:

Hypothèque ou Privilège de Prêteurs de Deniers

Caution      

     C'est une garantie sur le bien immobilier acheté. cette garantie permet au bénéficiaire de saisir et de faire vendre le bien en cas de défaillance de l'emprunteur. Cela lui permet ainsi d'être payé avant les autres créanciers.

La garantie Confère au bénéficiaire :

         -        Un droit de préférence: en cas de vente suite à une saisie immobilière, le créancier sera payé, en priorité, sur le prix de vente.

         -        Un droit de suite: il pourra faire saisir le bien même s'il a été revendu depuis à un tiers.

L'hypothèque:

Cette hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique devant notaire et d'une inscription à la conservation des des hypothèques du lieu où se situe l'immeuble.

La durée de l'hypothèque est égale à celle du crédit immobilier. Cependant, si vous vendez votre bien immobilier avant la fin du crédit, il faudra procéder à une mainlevée de l'hypothèque qui entraîne des frais de droits et taxes.

Le privilège de prêteur de deniers : 

cette garantie porte seulement sur les biens anciens. Proche de l’hypothèque, le PPD entraîne des frais moins élevés puisque qu’il n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière.

La caution Crédit logement:

est mise en place par la banque. L'engagement de Crédit Logement vous sera confirmé en même temps que l'offre de prêt délivrée par votre banque. Pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques.

Contrairement à l’hypothèque, cette garantie n’est pas rattachée au bien pour lequel vous l’avez souscrite. Il vous est donc possible, en accord avec votre banque de transférer gratuitement le prêt garanti sur une nouvelle acquisition. Il n’est cependant pas possible de transférer la garantie d’une banque à une autre.  

Crédit Logement peu vous restituer une partie des frais de garantie en fin de prêt ou en cas de remboursement anticipé. De plus, aucun frais de mainlevée n’est prélevé en cas de remboursement anticipé.

En cas de revente de votre bien avant la fin du prêt, aucun frais de mainlevée ne vous sera facturé.

A noter qu’il existe plusieurs formes de caution.

Ces différents types de garantie de remplace en aucun cas l’assurance emprunteur qui doit être souscrite séparément.

Comment mettre toutes les chances de son côté pour voir sa demande de prêt immobilier accordée ?

Bien soigner son dossier est un élément primordial dans la recherche d’un prêt immobilier. Les banques sont en quête de profils rassurants. Votre profil emprunteur déterminera systématiquement votre éligibilité et les conditions que vous obtiendrez.

Chaque banque a une liste de critères pré-définis afin d'évaluer le risque potentiel qu'elles prennent en vous accordant votre crédit immobilier. 

L'apport personnel est bien souvent déterminant pour votre dossier. 

Dans un premier temps, un bon apport illustre votre capacité d’épargner, mais il diminue aussi les risques que le montant de l’hypothèque ne couvre pas le montant emprunté.  ( En cas de problème, il est préférable que  la valeur du bien soit supérieure au montant emprunté ) . Cela étant, certaines banques sont plus tolérantes notamment pour les primo-accédants. La plupart des banques demandent un apport permettant de financer au minimum les frais de notaires, les frais de garantie et les frais de dossier. Toutefois, quelques banques font des exceptions, et acceptent dans certaines conditions de financer les frais, mais ce sont des exceptions. 

Le taux d'endettement est une des règles les plus importantes et ne doit pas dépasser 33%. Plus votre revenu est faible, et plus la règle des 33% sera rigoureusement appliquée. 

La durée du prêt peut parfois aider à faire baisser le taux d’endettement, les banques, préférant néanmoins prêter sur du court terme. Il sera souvent judicieux de rembourser ses prêts en cours afin d’alléger ses charges.

Une situation professionnelle stable est un élément déterminant dans votre dossier. Les banques privilégient les Contrats à durée indéterminée et apprécient l’ancienneté.  Les intérimaires devront justifier de 3 années d’exercice régulier pour que leur revenu soit retenu. Les entrepreneurs ou professions libérales devront fournir trois années de bilan. 

L'objectif de la banque est simple: se prémunir de tout défaut de paiement des mensualité de crédit.

Vos relevés de comptes doivent idéalement  être exemplaires. Les banques s’en servent pour vérifier les données transmises, mais avant tout pour analyser votre aptitude à manier votre argent. Il est préférable de ne pas être à découvert, car la banque risque d’estimer que ayant du mal à ajuster vos fins de mois, il est préférable de ne pas alourdir votre quotidien avec une charge supplémentaire.  Les tolérances en fonction des banques concernant les frais bancaires sur les découverts vont de 0 à 4 commissions d’intervention sur les 3 dernier mois.  Les rejets de prélèvement sont rédhibitoires. 

A contrario, l’aptitude d’épargner est notable et peu parfois compenser un taux d’endettement légèrement élevé. Les banques sont également vigilantes à votre capacité à épargner une fois votre crédit accordé. 

Concernant la durée du prêt, elle est déterminée en fonction de votre endettement, de votre âge. Votre potentiel professionnel pourra également dans certains cas être pris en compte.

La qualité du bien acheté à son importance dans l’étude de votre dossier. Plus le bien est en bon état  plus il sera facile à revendre en cas de problème. 

D’une banque à une autre les appréciations varient sensiblement. Certaines banques seront à même de financer un emprunteur, alors que d’autres refuseront. Il est intéressant de déléguer cette étude à un professionnel du prêt immobilier qui pourra évaluer avec objectivité votre dossier et vous orienter vers les partenaires adaptés à votre profil afin de mettre toutes les chances de votre côté pour concrétiser votre projet. 

LE PRET A TAUX ZERO 2016

Les conditions d'octroi du prêt à taux zéro (PTZ) seront modifiées à partir du 1^er janvier 2016.

Le gouvernement a annoncé un élargissement des critères d'obtention .

Sylvia Pinel ( ministre du logement ) et Christian Eckert ( secrétaire d’état), ont présenté les mesures de renforcement du prêt à taux zéro 2016 afin de faciliter l’accession à la propriété des ménages. 

reprise de l’activité professionnelle dans la construction. Davantage de ménages devront pouvoir accéder à la propriété, principalement les jeunes actifs avec ce nouveau PTZ renforcé et « simplifié ».

Les objectifs du PTZ 2016:

-              Financer 40 % de l’achat d’un logement dans le neuf et l’ancien

-   Permettre à davantage de ménages d’accéder à la propiété en augmentant les plafonds de revenus

-   Donner la possibilité aux ménages de rembourser ce prêt avec un différé

-   Permettre d’allonger les prêts sur 20 ans pour réduire le montant des mensualités

Ces mesures entreront en vigueur au Janvier 2016 pour une durée de deux ans.

Le PTZ est Destiné à :

-          L’acquisition d’une résidence principale ( selon les plafonds de revenus )

-          Tout acquéreur n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédent l’émission de l’offre de prêt

-          Le logement doit être destiné à la résidence principale du futur propriétaire pendant une durée de 6 ans

-          Acquérir un logement neuf

-          Acquérir un logement ancien avec travaux ( les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération )

Le montant attribué :

Le montant du prêt à taux zéro est en fonction de la zone géographique dans laquelle est implanté le bien et du nombre de personnes destinées à occuper de logement.

Cependant, le montant du prêt accordé ne pourra excéder 40% du montant total de l’opération*.

 *Le montant total de l’opération est la somme de :

                                                               + Le prix d'achat du terrain et de l'habitation

                                                               + Le coût de l'assurance dommage-ouvrage     

+ Les honoraires de négociation

                                                               + La charge foncière ou la charge immobilière et les taxes afférentes

                                                               + Les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires s'y référant

                                                               + Le montant des travaux sauf ceux qui font l'objet d'un éco-prêt PTZ

                                                               + L'ensemble des taxes telles que TLE

Ne sont pas inclus dans le montant total :

                                                               - Les frais de notaire

                                                               - Les frais de garantie (hypothèque ou caution)

                                                               - Les frais de dossier bancaire

Afin de connaitre votre droit au prêt à taux zéro, n’hésitez pas à faire votre demande en ligne.                                                             

Vous êtes actuellement locataire et allez devenir propriétaire ?

 Le saviez-vous : délai de préavis réduit à 1 mois en « zone tendue ».

Depuis le 08 Août 2015, la loi Macron vise à rendre plus accessible et intelligible la loi dite « Alur », de Mars 2014.

LOCATION VIDE ET MEUBLEE

D’une part, le congé pourra être remis en mains propres contre récépissé en location meublée alors que cette possibilité n’était valable uniquement pour les logements vides.

Vous trouverez ici un modèle de lettre pour préavis d’un mois en « zone tendue ».

D’autre part, le délai de préavis est uniformisé et réduit à un mois, quelque soit la date de signature du bail et quelque soit la nature du logement, meublé ou vide étant situé en « zone tendue ».

LA « ZONE TENDUE »

Le préavis est en effet diminué de 1 mois pour les locations vides situées en « zone tendue » ( c'est-à-dire une zone ou la demande est beaucoup plus importante que l’offre ).

Vous trouverez ici la liste des communes des départements dans lesquelles s’applique le présent décret :

LES AUTRES CONDITIONS DE DÉLAI DE PRÉAVIS RÉDUIT A UN MOIS :

-          Perte involontaire d’emploi

-          Mutation professionnelle

-          Reprise d’emploi

-          Premier emploi

-          RSA

-          Allocation aux adultes handicapés

-          Certains états de santé

-          Attribution d’un HLM

Il est cependant conseillé d’attendre le feu vert de votre courtier en prêt immobilier afin de déposer votre préavis.

La résiliation du bail par le propriétaire est, quant à elle, soumise à un délai de préavis de 6 mois.

Vous êtes locataire et hésitez encore à vous lancer dans un premier achat ? N’attendez plus, faites appel à votre courtier en prêt immobilier et assurance de prêt qui vous réalisera une étude gratuite, et devenez propriétaire au prix de votre loyer.

Credifimmo vous souhaite une merveilleuse année et se fera un plaisir de vous accompagner sur vos futurs projets 2016. 

N'hésitez pas et faites appel à un de nos courtiers sur Nantes et sur toute la France.