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Actualités du prêt immobilier

L'investissement locatif

11/08/2016
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L’investissement Locatif à le vent en poupe

Dans un contexte de taux historiquement bas, et des placements d’épargne à faible rendement, les investisseurs préfèrent investir dans l’immobilier.

Bien définir son objectif :

L’investissement locatif peut correspondre à des objectifs variés :

  • Réduire ses impôts en défiscalisant une partie de votre investissement en bénéficiant de divers dispositifs mis en place  
  • Développer son patrimoine : l’investissement locatif vous permet de devenir propriétaire d’un bien en partie financé par le locataire et le gain fiscal
  • Préparer sa retraite / créer un revenu complémentaire : au terme du remboursement du prêt, vous percevez ainsi des revenus locatifs
  • Assurer une prévoyance pour ses proches….
  • Effectuer un placement en effectuant une revente à 10 ans, par exemple. Il sera alors important, avant l'investissement de faire le point avec votre courtier sur le rendement de l'investissement. 

Comment bien préparer son investissement

Payer moins d’impôts est le principal enjeu de l’investissement locatif.

Le courtier vous guidera donc, selon votre situation fiscale sur le type d’investissement vous correspondant, ancien, neuf ( Pinel, loi Malraux… ) et sera à même de vous effectuer des simulations sur l’impact fiscal et la rentabilité de votre opération. C’est une étape primordiale.

Le courtier, travaillant en partenariat avec des gestionnaires de patrimoine, apporte un appui et un conseil aux investisseurs afin de les aider à concrétiser leur projet au mieux.

Dans un premier temps il est primordial de bien choisir le logement et sa localisation, car les banques seront attentives à la demande locative et aux perspectives de développement du lieu où se situe le bien.

En effet, acquérir un bien avec des critères bien ciblés est primordial :

-          proximité des commerces, écoles, transports

-          loyer en cohérence par rapport à ceux du marché

Pour un investissement en toute sérénité, il sera recommandé de souscrire à une garantie locative qui vous garantira une totale sécurité sur la gestion de votre acquisition.

 

Profiter de la baisse des taux pour investir 

En période de taux exceptionnellement bas, beaucoup de propriétaires en profitent pour renégocier leur prêt de résidence principale, et ainsi se voir accroître leur capacité d’emprunt pour leur investissement locatif.

Maintien du Livet A et baisse du PEL

08/08/2016
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Epargne : Le LIVRET A maintenu à 0.75% et le PEL baisse à 1%

Les livrets bancaires sont de moins en moins compétitifs.

Après quatre années de baisse quasi-ininterrompues, le taux moyen des livrets se situe à un plancher historiquement bas.

Le gouvernement a accepté la proposition de la Banque de France de conserver le Livret A à 0.75%.

Les PEL sont, quant à eux, abaissés à 1%.

Tous les six mois, la Banque de France est chargée d’examiner le calcul des taux de rémunération des livrets d’épargne.

Le LIVRET A inchangé à 0.75%

Bonne nouvelle pour le livret préféré des Français, il ne descendra pas à 0.50%.

De plus, le Livret A ne devrait pas faire l’objet d’une nouvelle révision en Février 2017.

Selon la formule de calcul appliqué, le Livret A devrait être abaissé à 0.50%. " Toutefois, estime le gouverneur, compte tenu des perspectives d'une augmentation modérée de l'inflation d'ici fin 2016 ( ... ), il est justifié de déroger à la stricte application de la formule de calcul en vigueur "

Le PEL abaissé à 1%

Sans doute jugé trop attractif, le Plan épargne logement n’échappera pas, lui, à une nouvelle décôte.

Il conviendra d’abaisser les taux des nouveaux «plan épargne logements, réglementé à 1,5% à un taux de 1%.

Seuls les PEL souscrits au 1er Août seront concernés.

Cette décision est justifiée pour «  soutenir la croissance et l’emploi en allégeant le coût des nouveaux crédits. »<

Cette baisse va de paire avec le taux d’intérêt maximal du prêt que l’épargnant peut souscrire dans le cadre du plan : de 2.70% à 2.20%

 

Pour les autres livrets existants, rien ne change :

  • Livret de développement durable ( LDD ) : 0.75%
  • Livret d’épargne populaire ( LEP ) : 1.25%
  • Compte épargne logement ( CEL ) : 0.5%
  • Livret d’épargne entreprise ( LEE ) : 0.5%

Primo-accédants: prêt immobilier sans apport

04/08/2016
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Primo-accédants :Obtenir un crédit immobilier sans apport c’est possible !

Les profils recherchés par les banques ont des revenus et un apport significatif.

La première chose à faire est de connaitre sa capacité d’emprunt. Il est donc conseiller de demander à votre courtier en prêt immobilier une étude de budget personnalisée afin de pouvoir cibler vos recherches.

 

Pourquoi un apport personnel ?

C’est avant tout une preuve de rentabilité et un gage de solvabilité.

En ajoutant à l'apport, CDI, capacité d’épargne, revenus élevés, ce type de profil est largement recherché par les organismes bancaires.

C’est pourquoi, bon nombre d’emprunteurs n’osent pas franchir le pas car ils ne bénéficient pas d’un apport suffisant afin de prendre à leur charge les frais de notaire et de garantie.

A ce jour, emprunter avec des revenus « moyens » et sans apport, avec l’aide d’un courtier, c’est possible.

 

Obtenir un Crédit immobilier sans apport avec l’aide d’un courtier

En tout premier lieu, le courtier abordera votre projet, votre situation professionnelle et financière afin de définir si le projet est réalisable.

S’il ne l’est pas, pas de panique, le courtier vous indiquera qu’elles solutions sont possibles en décalant le projet de quelques mois selon votre situation.

 

Les conditions d’un prêt immobilier sans apport

Il est évident, que si vous arriverez à obtenir les fonds nécessaires à votre projet, votre profil représentant un risque plus important, les conditions du prêt seront moins attractives avec des taux moins compétitifs et votre capacité d’emprunt moins importante.

La banque vérifiera scrupuleusement votre situation bancaire et votre tenue de comptes car elle devra s’assurer que vous serez en mesure de rembourser les mensualités du prêt.

Elle vérifiera ainsi :

o   de découvert

o   de jeu d’argent

o   dépenses inconsidérées 

C’est le budget qu’il vous reste une fois que vous avez remboursé votre échéance de prêt et vos charges. Il est défini selon le nombre de personnes au ménage.

-         Un emploi stable : Afin de s’assurer une régularité dans le remboursement des échéances, la banque appréciera davantage un CDI avec une ancienneté notable.

 

Votre taux d’endettement.

Si vos comptes présentent une mauvaise gestion, il sera donc nécessaire de décaler le projet de quelques mois afin d’y mettre de l’ordre et de montrer « patte blanche ».

 

Bon à savoir : pour un projet ancien, le prêteur ne pourra financer les frais qu’à hauteur de 8% de l’acquisition ( frais d’agence inclus). Sur une acquisition neuve, les frais ne devront pas dépasser 10%.

 

 

Solution de financement

25/07/2016
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La pression fiscale, les fins de mois difficiles, les imprévus financiers sont tout autant de raisons qui peuvent pousser les foyers Français à regrouper leurs emprunts, une façon de reprendre en main son budget avec une réduction de mensualités. Lumière sur cette opération de banque.

 

 

Une opération de secours puis une solution de financement

Le regroupement de prêts existe en France depuis la fin des années 90, cette opération de banque a tout d’abord été créée en Allemagne avec la Commerzbank et le marché Français a tout de suite été demandeur, c’est-à-dire que les banques ont créé des filiales permettant de proposer aux clients dans le besoin une possibilité de revoir les conditions de remboursement mais avec une rémunération à la clé.

Basée sur une image de seconde chance, de nouveau départ, le rachat de crédit s’est rapidement développé en France grâce notamment au réseau des intermédiaires de banques, des structures n’ayant pas de fonds mais jouant l’intermédiaire entre le client et l’établissement de crédit. Aujourd’hui, regrouper ses crédits est de plus en plus rependu car on vise essentiellement la tranquillité de remboursement plutôt que la solution de secours vue comme la dernière chance.

Regrouper ses crédits, immobilier et consommation

Le regroupement de prêts permet en fait de réunir plusieurs emprunts en un seul à mensualité réduite et à taux fixe. Pour parvenir à un allègement de mensualité (jusqu’à 60% de baisse chez certains emprunteurs), il faut allonger la durée de remboursement, ce qui peut naturellement entrainer un alourdissement de la dette, c’est-à-dire majorer le coût total du crédit. Un mal pour un bien puisqu’avec une mensualité adaptée, l’emprunteur peut éviter des fins de mois compliquées.

On peut rassembler différents crédits en un, le prêt ayant servi à acheter la maison, le prêt ayant financé l’achat de la voiture, tout peut être intégrer dans ce financement et même un montant affecté à un nouveau projet. Si cette opération s’adapte à l’emprunteur, ce dernier ne doit pas manquer d’étudier sa situation financière et de la comparer avec celle proposée car le regroupement de prêts reste une dette à honorer selon les conditions du contrat de prêt, accumuler un nouvel emprunt n’est pas conseillé.

Niveau record de baisse des taux

25/07/2016
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La baisse des taux : un vrai tremplin pour optimiser votre capacité d’emprunt

 

La baisse des taux atteint des niveaux record sur ce mois de juillet.

Selon l’observatoire Crédit Logement / CSA le taux d’intérêt moyen est descendu à 1,62% sur le deuxième trimestre 2016.

 

UNE CAPACITÉ EMPRUNT ÉLARGIE

Cette chute des taux encore enregistré le mois dernier se révèle être un stimulateur de pouvoir d’achat. Elle contribue très largement à l’amélioration de la solvabilité de la demande.

 

LES PRIMO-ACCÉDANTS

Jamais emprunter n’a été aussi intéressant.

Une amélioration des conditions d’emprunt qui profite en grande partie aux Primo-accédants, qui, sans ces chutes de taux, pour nombre d'entre eux, n’aurait pas eu la possibilité d’emprunter.

En cumulant la baisse des taux avec le prêt à taux zéro, même si, selon la Banque de France cette baisse est moins significative chez les ménages les plus modestes qui s’engagent sur du plus long terme, la propriété devient plus accessible à un grand nombre de jeunes acquéreurs.

 

LES RENÉGOCIATIONS DE PRÊT EN PLEIN ESSOR

Avec la baisse significative des taux immobiliers, les propriétaires n’hésitent plus à renégocier leurs prêts.

Soient ils se dégagent un potentiel d’épargne supérieur en allégeant leur mensualités, soit ils optimisent le coût de leur prêt en diminuant la durée restante de leur prêt.

Une autre option est actuellement très en vogue : intégrer des travaux dans la renégociation et, selon le montant des travaux se les faire financer sans sortir un centime.

 

LA CHUTE DES TAUX DOPE LE MARCHE IMMOBILIER

Cette situation inédite relance les transactions immobilières et stoppe la chute des prix de la pierre. L’activité se stabilise enfin, et repart même à la hausse dans les grandes villes où le prix de l’immobilier augmente, la demande devenant supérieur à l’offre !

2016 sera donc globalement un bon cru pour l’immobilier.

 

L’année devrait, espérons le, s’achever sur cette lancée.

Abaissement de la durée de validité du chèque de 1 an à 6 mois

23/06/2016
chèque bancaire

Objectif : Encourager l’utilisation de moyens de paiement alternatifs ( carte ; espèce… ) afin de diminuer l’incertitude face au délai d’encaissement des chèques.

UTILISATION DU CHÉQUIER

Le chèque, malgré qu’il soit encore largement utilisé par les Français,  pour sa simplicité, sa gratuité, la possibilité de paiement fractionné, présente plusieurs inconvénients :

-          Risque de perte du chèque

-          Justification de l’identité

-          Délai d’encaissement incertain

-          Risque d’impayés pour les commerçants

-          Mode de paiement parfois refusé par les commerçants

-          Un montant minimum ou maximum peut être exigé par les commerçants

Nous noterons également que les banques dépenseraient environs 2,5 milliard d’euro par an pour la mise à disposition des chéquiers et n’en dégagent guère de bénéfices contrairement aux virements ou aux cartes.


LE PROJET DE LOI « SAPIN 2 »

A ce jour le code monétaire et financier prévoit la durée de validité d’un chèque à un an et huit jours. Ce délai court à partir de la date inscrite sur le titre de paiement. Passé ce délai, votre banque refusera de l’encaisser pour « chèque prescrit ».

Présenté en conseil des ministres le 30 Mars 2016, par Michel Sapin, Ministre des Finances, le projet de loi « Sapin 2 » vise à réduire cette durée à six mois.

Ce projet de loi est présenté comme étant relatif à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique.

Cette nouvelle mesure doit entrer en vigueur le 1er Juillet 2017.

Les Français ( qui sont à l’origine de 70% des chèques émis au sein de l’union européenne ) vont donc progressivement devoir adapter leurs habitudes.

 

MOYENS DE PAIEMENT ALTERNATIFS

De nouveaux moyens de paient alternatifs devraient néanmoins voir le jour, l’objectif étant de privilégier les paiements dématérialisés.

Crédit et regroupement de Crédit : l'étau se resserre

13/06/2016
regroupement de Crédit

Les recommandations du Comité de Bâle ainsi que la directive MCD laissent à penser que de profonds changements pourraient intervenir sur le marché Français du crédit immobilier, en prêt classique comme en regroupement de prêts. Explications.


Mieux encadrer le crédit, limiter les risques

Le Comité de Bâle réfléchit depuis 2015 sur la mise en place de solutions permettant de limiter le risque que prennent aujourd’hui les banques à prêter aux particuliers. En effet, l’axe de réflexion est orienté sur les risques liés à une nouvelle crise financière et donc le transfert de cette notion de risque sur l’emprunteur plutôt que le prêteur.

Actuellement, ce sont les banques qui prennent le risque de ne pas revoir leurs fonds, en accordant des crédits sans garanties supplémentaires à l’hypothèque ou au cautionnement. Cela impliquerait donc de prêter à des emprunteurs ayant au minimum un apport, ayant un profil rassurant (revenus importants, fonction publique) et un endettement très bas. Autrement dit, le crédit et le regroupement de crédits immobilier ne seraient plus accessibles pour les emprunteurs modestes, ils seraient les premiers touchés.


Changement sur les crédits hypothécaires

En ce qui concerne le regroupement de prêts, la directive MCD (Mortgage Credit Directive) prévoit d’uniformiser la nature du financement qui comprendra une hypothèque, c’est-à-dire qu’à l’heure actuelle il existe deux types de regroupement d’emprunts : immobilier et consommation. C’est la part des encours immobiliers à reprendre qui détermine la nature du financement, au-dessus de 60%, c’est immobilier, en dessous de 60%, c’est un financement à la consommation.

En appliquant à la lettre la directive MCD, toute prise d’hypothèque serait assimilée à un financement immobilier, où les taux d’usures sont particulièrement bas. Cela signifie un gain pour l’emprunteur puisque la présence d’une garantie permettre de profiter de taux plus intéressants mais cela signifie aussi une baisse de rentabilité (plus aucune marge) pour les banques et les organismes financiers. Les banques n’auraient plus aucuns intérêts à proposer ces offres de financement aux emprunteurs, qui plus est aux emprunteurs modestes, une fois de plus directement impactés par ces mesures. 


Fin de l'émission des billets de 500 euros

20/05/2016
billet 500 €

La Banque Centrale Européenne supprime le billet de 500€

Afin d’assurer la lutte contre le crime organisé, la Banque Centrale Européenne stop l’émission des billets de 500 € à compter de fin 2018. 

Leur valeur d’échange sera néanmoins conservée et peut donc continuer à être utilisé comme moyen de paiement ou réserve de valeur.

La production du billet mauve s’arrête dès maintenant, mais son émission, quant à elle, ne sera plus assurée à partir de fin 2018.


Un billet au cœur de tous les trafics

En effet, la plus grosse coupure de l’euro, est accusée de participer à des affaires de blanchiment, d’évasion fiscale, de proxénétisme, de trafics de stupéfiant, et même au financement du terrorisme.

Le billet de 500€ rebaptisé « Ben Laden » ( tout le monde en parle mais peu de personnes l’ont déjà vu ),  au royaume unis voit ses beaux jours arriver à leur fin.

Très demandé pour effectuer des transactions en toute discrétion, en raison de sa valeur faciale élevée et son faible encombrement, la commission européenne a statué.


Billets absents des distributeurs automatiques

Tout le monde en parle, cependant une très grande majorité des français ne l’ont jamais vu.

Dans l’Hexagone, le billet en question n’est pas proposé dans les distributeurs automatiques.

Le retrait sur le marché du billet de 500€ n’est pourtant pas insignifiant, car cette coupure représente un tiers des euros en circulation dans le monde.


La BCE insiste sur la préservation du cash

Le billet de 500€ pourra être librement échangé, sans limite de durée, dans les banques, contre sont équivalent en billets de montant inférieur. Il pourra également continuer de servir de moyen de paiement dans les commerces, sous réserve d’être accepté.

De nouvelles séries de 100€ et 200€ devraient être éditées afin de compenser la disparition de ce billet mauve.

Le tarif des notaires: honoraires réglementés

15/03/2016
honoraires des notaires

L’arrêté du 26 Février 2016 a fixé le tarif des notaires.

Paru le 28 Février au Journal Officiel, ces tarifs entreront en vigueur au 1er Mai 2016

LE NOTAIRE

Le Notaire est à la fois officier public et professionnel libéral.

Concernant le droit de l’immobilier, son intervention en tant qu’officier public est exigé.

Lorsque que son action n’est pas obligatoire, il a le pouvoir d’authentifier les actes, ce qui leur procure une valeur juridique qu’un acte sous seing privé ne possédera pas.

Il détient la force probante, la date certaine et la force exécutoire.

Outre ses interventions en terme de conseils, les tarifs des actes notariés sont tous réglementés par le décret du 8 Mars 1978 faisant l’objet d’une actualisation en Février dernier.

 

TARIF REGLEMENTE

Depuis le décret du 26 Février 2016, le notaire a la possibilité d’appliquer une remise plafonnée à 10% sur ses honoraires ( ou émoluments ).

Cette remise doit néanmoins être accordée à tous les clients de l’étude sans exception.

Concrètement, toutes les acquisitions supérieures à 150 000€ pourront accéder à cette remise.

Cette remise peut aller jusqu’à 40% sur des actes portant sur des biens d’une valeur importante.

Quant aux transactions de faible montant, les tarifs doivent baisser considérablement. Les émoluments seront plafonnés à 10% de la valeur des biens avec un tarif minimum de 90€.

Le prix des prestations sera identique quelque soit la zone géographique et quelque soit le client.

Une économie globale devrait donc se faire sentir de 2.5% des frais des notaires.


A SAVOIR :

Ces tarifs seront en outre, réévalués dans 2 ans.

Les émoluments des prestations effectuées avant le 1er Mai 2016, ou à l’engagement d’un des notaires intervenant de frais ou débours,  restent toutefois régis par l’ancien tarif.

La garantie: cautionnement ou hypothèque

27/04/2016
la garantie

La garantie : Cautionnement ou hypothèque

Afin de vous accorder votre prêt, votre banque exigera de mettre en place une de ces garanties:

Hypothèque ou Privilège de Prêteurs de Deniers

Caution      

 

     

     C'est une garantie sur le bien immobilier acheté. cette garantie permet au bénéficiaire de saisir et de faire vendre le bien en cas de défaillance de l'emprunteur. Cela lui permet ainsi d'être payé avant les autres créanciers.

La garantie Confère au bénéficiaire :

         -        Un droit de préférence: en cas de vente suite à une saisie immobilière, le créancier sera payé, en priorité, sur le prix de vente.

         -        Un droit de suite: il pourra faire saisir le bien même s'il a été revendu depuis à un tiers.


L'hypothèque:

Cette hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique devant notaire et d'une inscription à la conservation des des hypothèques du lieu où se situe l'immeuble.

La durée de l'hypothèque est égale à celle du crédit immobilier. Cependant, si vous vendez votre bien immobilier avant la fin du crédit, il faudra procéder à une mainlevée de l'hypothèque qui entraîne des frais de droits et taxes.

Le privilège de prêteur de deniers : 

cette garantie porte seulement sur les biens anciens. Proche de l’hypothèque, le PPD entraîne des frais moins élevés puisque qu’il n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière.

La caution Crédit logement:

est mise en place par la banque. L'engagement de Crédit Logement vous sera confirmé en même temps que l'offre de prêt délivrée par votre banque. Pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques.

Contrairement à l’hypothèque, cette garantie n’est pas rattachée au bien pour lequel vous l’avez souscrite. Il vous est donc possible, en accord avec votre banque de transférer gratuitement le prêt garanti sur une nouvelle acquisition. Il n’est cependant pas possible de transférer la garantie d’une banque à une autre.  

Crédit Logement peu vous restituer une partie des frais de garantie en fin de prêt ou en cas de remboursement anticipé. De plus, aucun frais de mainlevée n’est prélevé en cas de remboursement anticipé.

En cas de revente de votre bien avant la fin du prêt, aucun frais de mainlevée ne vous sera facturé.

A noter qu’il existe plusieurs formes de caution.



Ces différents types de garantie de remplace en aucun cas l’assurance emprunteur qui doit être souscrite séparément.