Actualités du prêt immobilier

MANDAT DE MOBILITE BANCAIRE : LE CHANGEMENT DE BANQUE FACILITE

Fini les démarches fastidieuses pour changer banque.

Prévu par la « loi Macron » il est entré en vigueur depuis le 6 Février 2017 afin de faciliter les démarches du changement de banque.

A  ce jour, seulement 3% des Français changent d’établissement chaque année.

Les démarches effectuées par la nouvelle banque

Le mandat de mobilité bancaire permets d’alléger le client dans toutes les démarches à savoir informer tous les créanciers ( prélèvements automatiques, impôts, etc… ) mais aussi les émetteurs de virements ( employeur, mutuelle, CAF…. ).

C’est auprès de la nouvelle banque ( dite « banque d’arrivée » ) que l’on signe ce mandat, et c’est donc elle qui s’occupe des démarches en prenant contact avec votre banque actuelle.

Ce changement doit se faire sous 10 jours ouvrés. Cette confirmation vous assure qu’aucun créancier n’a pu être oublié.

La nouvelle banque vous indiquera les numéros des chèques non débités afin d’éviter toute mauvaise surprise et clôturera l’ancien compte à une date fixée à au moins 30 jours après le signature du mandat.

L’ancienne banque sera alors dans l’obligation de vous signaler, pendant une durée de 13 mois, toute présentation de chèque, virement, ou prélèvement sur ce compte clos.

Les clients restent néanmoins libres de ne pas disposer de cette mobilité bancaire.

D’un point de vue technique, le dispositif s’appui sur une infrastructure interbancaire baptisée « Sepamail Aigue-Marine ».   

Qui peut bénéficier de ce service ?

Ce sont tous les particuliers de banque en France disposant de compte de dépôt à vue classique.

Vous pouvez choisir de transférer les opérations :

• D’un compte bancaire à votre nom vers un nouveau compte bancaire à votre nom
• D’un compte bancaire à votre nom vers un compte joint dont vous êtes co-titulaire
• D’un compte bancaire joint dont vous êtes co-titulaire, vers un autre compte bancaire joint dont les titulaires sont les mêmes

L’épargne et les Crédits ne sont pas concernés par cette mesure

Cette nouveauté ne s’applique pas à l’épargne. Les démarches resteront classiques et parfois longues et couteuses.

Concernant les Crédits, aucun transfert ne sera possible. Vous devrez donc conserver un compte ouvert auprès de la banque prêteuse où les échéances seront prélevées.

Les comptes professionnels ne sont également pas éligibles à cette mobilité.

Nous vous invitons à visualiser notre video sur le changement de banque.

La stagnation des taux immobiliers annonce-t-elle une hausse ?

La stabilisation des taux de Novembre annonce la fin de la baisse des taux immobiliers. Il est effectivement peu probable que, suite à neufs mois consécutifs de baisse les taux ayant atteint un seuil record le mois dernier, continuent leur chute libre jusqu’en 2017.

C’est le moment propice à l’acquisition et la renégociation

L’opportunité de bénéficier de conditions exceptionnellement basses est largement saisie chaque jour par de futurs acquéreurs. Les ménages souhaitant donc concrétiser leur projet  d’achat sont donc conviés à agir au plus vite, dans le but de bénéficier de conditions de financement des plus favorables. Une hausse est effectivement attendue sur ces prochains mois.

Sans oublier les ménages désireux de renégocier leur prêt immobilier. S’ils souhaitent optimiser au mieux leur financement, c’est maintenant ! 

Fin de la baisse des taux

Cette année les taux immobiliers ont connus une baisse historique. A tel point que le cout d’emprunt est devenu très faible !

Une période qui semble cependant prendre fin, il fallait s’y attendre. Si les taux sont actuellement en stagnation, une hausse légère sur 2017 est à prévoir.

Derniers dossiers pour un Prêt à Taux Zéro 2016

Les délais de traitement bancaire s’allongent en cette fin d’année et les banques ne pourront bientôt plus concrétiser de mise en place du prêt à taux zéro 2016 et devront attendre fin janvier au plus tôt pour pouvoir traiter les dossiers sur les nouvelles conditions 2017. Certaines banques ont déjà cessé de prendre les dossiers de prêt à taux zéro, d’éco prêt ainsi que les dossiers de défiscalisation pour 2016.

D’autres partenaires dont les services sont engorgés, ont stoppé momentanément les renégociations de prêt pour privilégier les acquisitions et tenir les délais de réalisation.

Pour faire votre demande, n’hésitez pas à nous contacter pour une étude gratuite personnalisée. Qu’elle concerne une acquisition ou une renégociation de prêt.

L'éco-prêt à taux zéro ( eco-PTZ )

La loi de finance pour 2009 a instauré l'éco-prêt à taux zéro ( éco-PTZ ) pour des travaux d'amélioration de la performance énergétique des habitats antérieurs à 1990 et faisant office de résidence principale.

Les conditions de l'éco-PTZ

Cet octroi de prêt n'est pas lié à des conditions de ressources.

Les améliorations apportées doivent néanmoins comprendre un ensemble de travaux permettant d'atteindre un niveau de performance énergétique définie selon le logement et sa localisation géographique.

Ce prêt est plafonné à 30 000€ sur une durée de remboursement de 10 ans ( voir 15 ans pour certains travaux ) et accordé par une banque ayant signé une convention avec l'état.

Tant que le remboursement de l'éco-prêt est en cours, le bien ne peut être :

- Transformé en local commercial ou professionnel,

- Affecté à la location saisonnière,

- utilisé comme résidence secondaire,

Le non respect d'une de ces règles entrainera le remboursement intégral du prêt.

L'éco-PTZ complémentaire

En vigueur depuis le 1er Juillet 2016, les propriétaires et bénéficiaires d'un éco-prêt peuvent, pendant 3 ans demander un complément de 30 000€ par logement.

Les travaux concernés

Vos travaux doivent concerner:

- Soit des travaux répondant à 2 des 6 actions du bouquet de travaux suivant:

*isolation performante de la toiture,

*isolation performante des murs donnant sur l'extérieur,

*isolation performante des fenêtres et portes donnant sur l'extérieur,

*installation ou remplacement d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude sanitaire,

*installation d'un chauffage utilisant les énergies renouvelables,

*installation d'une production d'eau chaude sanitaire utilisant les énergies renouvelables.

- Soit des travaux de réhabilitation de votre système d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie,

- Soit par des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale de votre logement déterminé par une étude thermique réalisée par un bureau d'étude thermique. Vous êtes concernés par cette mesure uniquement si votre logement a été construit après le 1er janvier 1948.

Les travaux doivent être effectués par un professionnel bénéficiant du sigle " reconnu garant de l'environnement" (RGE). La recherche de ces entreprises peut se faire en ligne.

Cet éco-PTZ est prolongé jusqu'en Décembre 2018.

Renégocier son prêt immobilier plusieurs fois, c’est possible.

Rien n’empêche de renégocier son prêt immobilier autant de fois qu’on le souhaite.

La période est actuellement extrêmement favorable à la renégociation de son prêt immobilier. Que vous n’ayez pas encore renégocié ou que vous l’ayez déjà fait, pensez à demander une étude avant que les taux remontent.

Si vous avez déjà fait renégocier votre prêt il y a plus d’un an auprès de votre banque ou d’un nouvel organisme bancaire, ou si vous avez fait baissé votre taux au sein de votre propre banque il y a quelques mois, une opportunité est certainement à saisir.

Chaque situation est particulière.    

Les frais engendrés par une renégociation de prêt

Cependant, il faut prendre en compte le coût du rachat.

En effet, lors d’un rachat, l’emprunteur devra s’acquitter de certains frais :

-          Les frais de garantie : une nouvelle garantie devra être mise en place pour votre nouveau prêt. Le coût varie selon le montant emprunté et la nature de la garantie.

-          Les frais de courtage si vous ne passez pas par un courtier gratuit.

Tous ces frais ( hormis les frais de dossier, qui, auprès de certains établissements bancaires ne sont pas financés ) sont pris en charge dans le financement.  Aucun « apport » de vous sera donc demandé pour renégocier votre crédit immobilier.

Mon rachat de prêt est-il intéressant ?

Faites le calcul ! Votre courtier en prêt immobilier saura vous estimer le gain à effectuer en incluant les frais annexes.

Il saura également vous orienter sur le type de rachat à effectuer selon votre situation et vos projets personnels ( baisse de la durée ; baisse des mensualités, inclure un prêt travaux ; passer d’un taux variable à un taux fixe … ).

Il est vrai que tous les rachats de prêt ne sont pas opportuns. Pour qu’une opération soit rentable, elle doit regrouper plusieurs éléments :

-          Le capital restant dû doit, en règle général être d’au moins 50 000€ .

-          Vous souhaitez vendre votre bien rapidement : vous n’aurez pas le temps d’amortir les frais liés au remboursement de votre prêt.

-         Domiciliation des revenus

-          Domiciliation de l’assurance emprunteur

-          Domiciliation de l’assurance multirisques habitation

L’investissement Locatif à le vent en poupe

Dans un contexte de taux historiquement bas, et des placements d’épargne à faible rendement, les investisseurs préfèrent investir dans l’immobilier.

Bien définir son objectif :

L’investissement locatif peut correspondre à des objectifs variés :

• Réduire ses impôts en défiscalisant une partie de votre investissement en bénéficiant de divers dispositifs mis en place  
• Développer son patrimoine : l’investissement locatif vous permet de devenir propriétaire d’un bien en partie financé par le locataire et le gain fiscal
• Préparer sa retraite / créer un revenu complémentaire : au terme du remboursement du prêt, vous percevez ainsi des revenus locatifs
• Assurer une prévoyance pour ses proches….
• Effectuer un placement en effectuant une revente à 10 ans, par exemple. Il sera alors important, avant l'investissement de faire le point avec votre courtier sur le rendement de l'investissement. 

Comment bien préparer son investissement

Payer moins d’impôts est le principal enjeu de l’investissement locatif.

Le courtier vous guidera donc, selon votre situation fiscale sur le type d’investissement vous correspondant, ancien, neuf ( Pinel, loi Malraux… ) et sera à même de vous effectuer des simulations sur l’impact fiscal et la rentabilité de votre opération. C’est une étape primordiale.

Le courtier, travaillant en partenariat avec des gestionnaires de patrimoine, apporte un appui et un conseil aux investisseurs afin de les aider à concrétiser leur projet au mieux.

Dans un premier temps il est primordial de bien choisir le logement et sa localisation, car les banques seront attentives à la demande locative et aux perspectives de développement du lieu où se situe le bien.

En effet, acquérir un bien avec des critères bien ciblés est primordial :

-          proximité des commerces, écoles, transports

-          loyer en cohérence par rapport à ceux du marché

Pour un investissement en toute sérénité, il sera recommandé de souscrire à une garantie locative qui vous garantira une totale sécurité sur la gestion de votre acquisition.

Profiter de la baisse des taux pour investir 

En période de taux exceptionnellement bas, beaucoup de propriétaires en profitent pour renégocier leur prêt de résidence principale, et ainsi se voir accroître leur capacité d’emprunt pour leur investissement locatif.

Epargne : Le LIVRET A maintenu à 0.75% et le PEL baisse à 1%

Les livrets bancaires sont de moins en moins compétitifs.

Après quatre années de baisse quasi-ininterrompues, le taux moyen des livrets se situe à un plancher historiquement bas.

Le gouvernement a accepté la proposition de la Banque de France de conserver le Livret A à 0.75%.

Les PEL sont, quant à eux, abaissés à 1%.

Tous les six mois, la Banque de France est chargée d’examiner le calcul des taux de rémunération des livrets d’épargne.

Le LIVRET A inchangé à 0.75%

Bonne nouvelle pour le livret préféré des Français, il ne descendra pas à 0.50%.

De plus, le Livret A ne devrait pas faire l’objet d’une nouvelle révision en Février 2017.

Selon la formule de calcul appliqué, le Livret A devrait être abaissé à 0.50%. " Toutefois, estime le gouverneur, compte tenu des perspectives d'une augmentation modérée de l'inflation d'ici fin 2016 ( ... ), il est justifié de déroger à la stricte application de la formule de calcul en vigueur "

Le PEL abaissé à 1%

Sans doute jugé trop attractif, le Plan épargne logement n’échappera pas, lui, à une nouvelle décôte.

Il conviendra d’abaisser les taux des nouveaux «plan épargne logements, réglementé à 1,5% à un taux de 1%.

Seuls les PEL souscrits au 1^er Août seront concernés.

Cette décision est justifiée pour «  soutenir la croissance et l’emploi en allégeant le coût des nouveaux crédits. »<

Cette baisse va de paire avec le taux d’intérêt maximal du prêt que l’épargnant peut souscrire dans le cadre du plan : de 2.70% à 2.20%

Pour les autres livrets existants, rien ne change :

• Livret de développement durable ( LDD ) : 0.75%
• Livret d’épargne populaire ( LEP ) : 1.25%
• Compte épargne logement ( CEL ) : 0.5%
• Livret d’épargne entreprise ( LEE ) : 0.5%

Primo-accédants :Obtenir un crédit immobilier sans apport c’est possible !

Les profils recherchés par les banques ont des revenus et un apport significatif.

La première chose à faire est de connaitre sa capacité d’emprunt. Il est donc conseiller de demander à votre courtier en prêt immobilier une étude de budget personnalisée afin de pouvoir cibler vos recherches.

Pourquoi un apport personnel ?

C’est avant tout une preuve de rentabilité et un gage de solvabilité.

En ajoutant à l'apport, CDI, capacité d’épargne, revenus élevés, ce type de profil est largement recherché par les organismes bancaires.

C’est pourquoi, bon nombre d’emprunteurs n’osent pas franchir le pas car ils ne bénéficient pas d’un apport suffisant afin de prendre à leur charge les frais de notaire et de garantie.

A ce jour, emprunter avec des revenus « moyens » et sans apport, avec l’aide d’un courtier, c’est possible.

Obtenir un Crédit immobilier sans apport avec l’aide d’un courtier

En tout premier lieu, le courtier abordera votre projet, votre situation professionnelle et financière afin de définir si le projet est réalisable.

S’il ne l’est pas, pas de panique, le courtier vous indiquera qu’elles solutions sont possibles en décalant le projet de quelques mois selon votre situation.

Les conditions d’un prêt immobilier sans apport

Il est évident, que si vous arriverez à obtenir les fonds nécessaires à votre projet, votre profil représentant un risque plus important, les conditions du prêt seront moins attractives avec des taux moins compétitifs et votre capacité d’emprunt moins importante.

La banque vérifiera scrupuleusement votre situation bancaire et votre tenue de comptes car elle devra s’assurer que vous serez en mesure de rembourser les mensualités du prêt.

Elle vérifiera ainsi :

o   de découvert

o   de jeu d’argent

o   dépenses inconsidérées 

C’est le budget qu’il vous reste une fois que vous avez remboursé votre échéance de prêt et vos charges. Il est défini selon le nombre de personnes au ménage.

-         Un emploi stable : Afin de s’assurer une régularité dans le remboursement des échéances, la banque appréciera davantage un CDI avec une ancienneté notable.

Votre taux d’endettement.

Si vos comptes présentent une mauvaise gestion, il sera donc nécessaire de décaler le projet de quelques mois afin d’y mettre de l’ordre et de montrer « patte blanche ».

Bon à savoir : pour un projet ancien, le prêteur ne pourra financer les frais qu’à hauteur de 8% de l’acquisition ( frais d’agence inclus). Sur une acquisition neuve, les frais ne devront pas dépasser 10%.

La pression fiscale, les fins de mois difficiles, les imprévus financiers sont tout autant de raisons qui peuvent pousser les foyers Français à regrouper leurs emprunts, une façon de reprendre en main son budget avec une réduction de mensualités. Lumière sur cette opération de banque.

Une opération de secours puis une solution de financement

Le regroupement de prêts existe en France depuis la fin des années 90, cette opération de banque a tout d’abord été créée en Allemagne avec la Commerzbank et le marché Français a tout de suite été demandeur, c’est-à-dire que les banques ont créé des filiales permettant de proposer aux clients dans le besoin une possibilité de revoir les conditions de remboursement mais avec une rémunération à la clé.

Basée sur une image de seconde chance, de nouveau départ, le rachat de crédit s’est rapidement développé en France grâce notamment au réseau des intermédiaires de banques, des structures n’ayant pas de fonds mais jouant l’intermédiaire entre le client et l’établissement de crédit. Aujourd’hui, regrouper ses crédits est de plus en plus rependu car on vise essentiellement la tranquillité de remboursement plutôt que la solution de secours vue comme la dernière chance.

Regrouper ses crédits, immobilier et consommation

Le regroupement de prêts permet en fait de réunir plusieurs emprunts en un seul à mensualité réduite et à taux fixe. Pour parvenir à un allègement de mensualité (jusqu’à 60% de baisse chez certains emprunteurs), il faut allonger la durée de remboursement, ce qui peut naturellement entrainer un alourdissement de la dette, c’est-à-dire majorer le coût total du crédit. Un mal pour un bien puisqu’avec une mensualité adaptée, l’emprunteur peut éviter des fins de mois compliquées.

On peut rassembler différents crédits en un, le prêt ayant servi à acheter la maison, le prêt ayant financé l’achat de la voiture, tout peut être intégrer dans ce financement et même un montant affecté à un nouveau projet. Si cette opération s’adapte à l’emprunteur, ce dernier ne doit pas manquer d’étudier sa situation financière et de la comparer avec celle proposée car le regroupement de prêts reste une dette à honorer selon les conditions du contrat de prêt, accumuler un nouvel emprunt n’est pas conseillé.

La baisse des taux : un vrai tremplin pour optimiser votre capacité d’emprunt

La baisse des taux atteint des niveaux record sur ce mois de juillet.

Selon l’observatoire Crédit Logement / CSA le taux d’intérêt moyen est descendu à 1,62% sur le deuxième trimestre 2016.

UNE CAPACITÉ EMPRUNT ÉLARGIE

Cette chute des taux encore enregistré le mois dernier se révèle être un stimulateur de pouvoir d’achat. Elle contribue très largement à l’amélioration de la solvabilité de la demande.

LES PRIMO-ACCÉDANTS

Jamais emprunter n’a été aussi intéressant.

Une amélioration des conditions d’emprunt qui profite en grande partie aux Primo-accédants, qui, sans ces chutes de taux, pour nombre d'entre eux, n’aurait pas eu la possibilité d’emprunter.

En cumulant la baisse des taux avec le prêt à taux zéro, même si, selon la Banque de France cette baisse est moins significative chez les ménages les plus modestes qui s’engagent sur du plus long terme, la propriété devient plus accessible à un grand nombre de jeunes acquéreurs.

LES RENÉGOCIATIONS DE PRÊT EN PLEIN ESSOR

Avec la baisse significative des taux immobiliers, les propriétaires n’hésitent plus à renégocier leurs prêts.

Soient ils se dégagent un potentiel d’épargne supérieur en allégeant leur mensualités, soit ils optimisent le coût de leur prêt en diminuant la durée restante de leur prêt.

Une autre option est actuellement très en vogue : intégrer des travaux dans la renégociation et, selon le montant des travaux se les faire financer sans sortir un centime.

LA CHUTE DES TAUX DOPE LE MARCHE IMMOBILIER

Cette situation inédite relance les transactions immobilières et stoppe la chute des prix de la pierre. L’activité se stabilise enfin, et repart même à la hausse dans les grandes villes où le prix de l’immobilier augmente, la demande devenant supérieur à l’offre !

2016 sera donc globalement un bon cru pour l’immobilier.

L’année devrait, espérons le, s’achever sur cette lancée.

Objectif : Encourager l’utilisation de moyens de paiement alternatifs ( carte ; espèce… ) afin de diminuer l’incertitude face au délai d’encaissement des chèques.

UTILISATION DU CHÉQUIER

Le chèque, malgré qu’il soit encore largement utilisé par les Français,  pour sa simplicité, sa gratuité, la possibilité de paiement fractionné, présente plusieurs inconvénients :

-          Risque de perte du chèque

-          Justification de l’identité

-          Délai d’encaissement incertain

-          Risque d’impayés pour les commerçants

-          Mode de paiement parfois refusé par les commerçants

-          Un montant minimum ou maximum peut être exigé par les commerçants

Nous noterons également que les banques dépenseraient environs 2,5 milliard d’euro par an pour la mise à disposition des chéquiers et n’en dégagent guère de bénéfices contrairement aux virements ou aux cartes.

LE PROJET DE LOI « SAPIN 2 »

A ce jour le code monétaire et financier prévoit la durée de validité d’un chèque à un an et huit jours. Ce délai court à partir de la date inscrite sur le titre de paiement. Passé ce délai, votre banque refusera de l’encaisser pour « chèque prescrit ».

Présenté en conseil des ministres le 30 Mars 2016, par Michel Sapin, Ministre des Finances, le projet de loi « Sapin 2 » vise à réduire cette durée à six mois.

Ce projet de loi est présenté comme étant relatif à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique.

Cette nouvelle mesure doit entrer en vigueur le 1^er Juillet 2017.

Les Français ( qui sont à l’origine de 70% des chèques émis au sein de l’union européenne ) vont donc progressivement devoir adapter leurs habitudes.

MOYENS DE PAIEMENT ALTERNATIFS

De nouveaux moyens de paient alternatifs devraient néanmoins voir le jour, l’objectif étant de privilégier les paiements dématérialisés.